二手房量价齐升、新房成交量大涨 上海楼市回暖速度领跑全国，仍有上涨动力 今日报

“量在价先，没有成交量支撑的房价是不稳固的。”58安居客研究院院长张波认为。

上海新房与二手房市场双双走出强劲复苏行情。

单价18.18万元/平方米的陆家嘴太古源源邸四次开盘，首日销售82%；不仅如此，4月份上海前滩两个楼盘双双触发积分制，其中前滩元境认购率达到260%。

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二手房市场同样爆发，据上海中原地产，3月二手住宅成交2.85万套，环比增长178.79%，创2021年4月以来新高，房价实现环比“两连涨”。据观察，进入4月份，二手房单日成交套数不断创下新高，截至4月23日，成交已突破2万套，并且有6天单日破1000套。

张波通过书面对《每日经济新闻》记者（下称“每经记者”）表示：“预计4月二手房成交量比3月有所减少，但依然会在接近3万套的高点。一般来说，如果成交量连续3个月稳定在高位，房价企稳格局就基本清晰了。”

新房热点层出 价格稳中有升

每经记者4月21日实地走访了“中铁云璟外滩”项目，工作日的下午，现场有不少客户到访案场，在置业顾问的陪同下看房选房，或办理相关认购手续。

记者从案场了解到，从样板间开放到认筹，仅13天时间，项目接待了600余组客户到访看房。

本次开盘47套房，均价约132000元/平方米，认购率约128%。项目方面认为，这一价格还是有支撑的，周边单价超过14万元的其他项目，去化情况也比较理想，具有稀缺性的新房项目，价格还是会稳步向上。

上海某在建新房项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

事实上，上海的新房价格并非“回暖”，而是趋势的延续。2019年8月以来，上海新房价格单月环比就没有出现过负数。根据上海易居房地产研究院对国家统计局数据的整理，除了6次持平外，有74个月为环比上涨。而新房单月同比数据，已经连续上行了89个月。

从成交量看，据上海中原地产，3月上海新建商品住宅成交56.3万平方米，环比上涨251.6%。从成交结构来看，中低价位房源成为成交主力，临港金港星海湾网签超1400套，宝山顾村、青浦重固等板块新房表现亮眼，凭借亲民价格深受刚需及首次置业者青睐，带动新房价格指数环比上涨0.3%。

不过，尽管3月份房价数据环比上涨，但整个一季度新房成交量、价仍受制于供应。第一太平戴维斯《2026年Q1上海楼市报告》显示，2026年一季度，上海全市新房供求规模持续同步收缩，供应与成交面积环比分别大幅缩减40%与27%，降至近三年低位，供求比约1:1，较为均衡。

受供应结构影响（外郊环项目为主力供应区域），全市成交均价同比、环比均回落约10%至71947元/平方米，整体价格进入阶段性调整通道。

不过，4月起，这一情况有所改善，中高端住宅的供应和热销又为市场预期添了一把火。

4月17日，均价18.18万元/平方米、单套180平方米起的“陆家嘴太古源源邸”迎来第四次开盘，首日销售82%。至4月20日，销售进度已达到95.4%。

陆家嘴太古源源邸项目对每经记者透露：“过去几天还是挺热闹的，来看房咨询的高净值客户很活跃，这几天也有成交，仅剩少量房源可售了。收官批次也即将推出，很多高净值客户也在持续关注，陆续到访样板间实地体验一线的滨江实景，并了解后续推出的房源。”

值得注意的是，上海新房价格的涨幅也有所分化，国家统计局数据显示，上海144平方米以上的新房，价格同比增长了5.3%，1月—3月平均值同比上涨了5.8%；90平方米以下的同比增长3.1%，前三个月均值同比上涨3.1%。这两组数据也是全国重点70城同类数据最高的。

“从当前市场表现来看，上海新房价格具备一定的结构性支撑，但并不具备全面高歌猛进的基础。一方面，核心区优质供应持续稀缺，太古源等顶豪产品，沄起滨江、中铁云璟这类市区改善项目的确受到更多关注，本质也是地段、产品与需求匹配；另一方面，我们也要看到购买力以自住改善为主，投资属性明显弱化，远郊板块去化压力仍在，全市新房价格不具备大幅上行条件，更趋向保持平稳，不会出现单边快速上涨。”张波认为。

二手房：房东议价更有底气，豪宅需求同步放大

国家统计局数据显示，上海二手房3月环比上涨0.4%，在70个大中城市中，仅次于北京（0.6%）。

剔除商业用房和车库后，3月上海二手住宅成交2.85万套，环比增长约179%，同比增加6.0%，创2021年4月以来新高。上海中原地产判断，近期二手房价企稳回升，低总价刚需房源去化加快，房东议价底气增强，跳价案例增多。

进入四月份，成交热度不减。

据安居客提供的数据，截至4月20日，“七日增长率”都呈现上升态势，安居客有效连接数（用户和经纪人电话和文字沟通）同比上升5.5%，微聊（文字沟通）对数上涨6%，预约带看确认量增幅达75%。

4月12日下午，上海市杨浦区房地产交易中心 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

“这说明用户的真实看房、交易意愿在显著增强，因此4月的热度还在延续，这将为5月成交量形成重要支撑，预计5月成交量仍将保持高位，房价后续下行的可能性大大降低了。”张波判断。

销售量放大的另一方面，是挂牌量在缩小。安居客线上的新房找房热度显示，4月20日这周为64.3，3月20日这周为62.9，同比上升的态势持续。截至4月20日，4月二手房挂牌量同比3月减少0.3%，主要缘于市场成交量快速放大，以及部分业主惜售。

房价上涨窗口期是否已经到来？

张波认为，“目前还不能就此判断进入快速上涨通道，市场更多体现为温和修复，供需关系正在改善，议价空间收窄。从以往经验来看，销售量持续处于高位达3个月以上，挂牌量持续减少达半年以上，并且60%以上板块的代表性小区挂牌房价持续上涨达3个月以上，才能带动市场整体房价进入上升通道”。

记者留意到，高端二手住宅的需求开始放大。从二手房网签实际数据来看，4月份网签套均面积在80平方米左右。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人、董事总经理唐华4月16日接受每经记者采访时表示，“近期能够明显感受到（高端二手住宅）客户的需求和成交在增加”。

“和3月份二手市场以低总价成交为主有所不同的是，4月以来市中心单价较高的二手房的购买或置换需求明显增长。一方面是因为一季度高端新房供应较少，另一方面是新房单价较高，买房人在经过考虑后向二手市场切换。”唐华分析。

关于房价何时迎来拐点，她认为，“回暖的第一阶段是成交量放大，随后是价格趋稳，第三阶段就是价格回升，而目前已经看到了趋稳的特征”。

每日经济新闻

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