美国纽约州延长驱逐租客及法拍物业禁令 将创建一种标准化的困难申诉表

据美国中文网报道，当地时间12月28日，纽约州议会以40票赞成、21票反对通过了“新冠肺炎紧急驱逐及法拍禁止法案”(COVID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act)。州长科莫也于当天宣布签署行政令，将逼迁禁令延期至明年5月1日。

新法案将创建一种标准化的困难申诉表，申诉人有60天的时间来证明自己面临经济困难。

如果租客因新冠疫情遭受经济困难，无法全额支付租金或无法搬家，或家中有人为感染新冠的高危人群，可向法庭或房东提交该申诉表，以避免被驱逐。

该表格允许租客在失去收入，医疗、儿童护理或其它家庭护理费用增加，因新冠肺炎疫情无法获得稳定的工作，或负担不起搬家费用时，申报经济困难。

租客签署此表格后，可以将其交给房东或法院，在2021年5月1日前，阻止房东提交驱逐令申请，或暂停已在进行的驱逐程序。

该法案还保护名下拥有10个或10个以下住宅单位的物业免遭法拍(Foreclosure)及税收留置强制拍卖(Tax Lien Sales)。

通过向抵押贷款机构、当地评估人或法院提交标准化困难申诉表，业主将能够获得止赎权和税收留置强制拍卖保护。业主须申报经济困难，因收入减少(包括租金减少)而无法支付抵押贷款或房产税，支出增加，或者无法获得稳定工作，否则会被判作伪证罪。拥有超过10个单位的房东不受该法案保护。

如业主迟交其所居住物业的贷款，或收到了保持贷款止赎，因未缴税而取消赎回权被没收财产，或税收留置强制拍卖，业主可提交同样的困难申诉表，该法案将保护其信用报告不受影响且贷款时不受歧视。

该法案仅适用于一家庭住宅业主、合作公寓业主、住宅单位在10个以下且业主自住的多家庭住宅业主。

该法案将要求地方政府在明年重新认证老年人房主延期(SCHE)和残疾房主豁免(DHE)福利。

州长科莫发布了行政命令，允许地方政府根据自己的选择自动更新这些豁免。如业主有权获得豁免，该法案还将允许其额外增加豁免。

自新冠疫情之初起，纽约州就开始实行禁止逼迁规定，并几次延长期限，但仍有众多租客反映由于不断面临新的截止日期，倍感压力。

然而，小房东们也对禁驱逐令表示不满，表示疫情期间小房东群体也面临经济困境，要求“要保护租客但也要纾困房东”，更有房东反映遇到不良租客，不堪其苦。纽约小房东主席在接受采访时表示，有具体的法案出台，对原本混乱的市场做出规范是好的，但是如果将驱逐禁令延期至2021年5月，那也就意味着房东房客法庭将有超过一年的时间不受理案件，在疫情前就下达了驱逐令的案件也无法处理，这样造成的结果，不仅仅是房东的经济损失，还可能因为无法对房屋进行即使的修缮而对租客的居住环境造成安全隐患。(王依依)