“三道红线”压顶 房地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控
经过上半年短暂的窗口期之后，房企的融资闸门正在被“拧紧”。
近日，住建部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
与此同时，据多家媒体报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长而划出“三道红线”，具体分为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
受访专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地交易活跃。适度调整融资政策，有利于抑制开发商激进扩张，防范债务风险，不过，在这个过程中，一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战。
8月31日午间，新力控股CFO许进业在中期业绩会上表示，国家不断出台了房地产调控政策，不过，有关“三道红线”的政策还没有具体出台，公司会继续保持关注。
《中国经营报》记者联系了中梁控股、绿城中国、中骏集团、新力控股等方面采访，并得到相应回应。其中，中梁控股方面表示，公司已对债务结构作出了调整，今年上半年，新增境外融资渠道，短债比方面，相对去年底改善明显，预期未来短债比会继续进一步下降。截至记者发稿，中骏集团品牌相关工作人员以很忙为由婉拒了采访，未对公司负债率等问题作出回应。
融资“三道红线”
房地产行业高歌猛进的数年里，在规模刺激下，大多数开发商加速周转，却带来普遍增高的负债指标，给企业经营徒增了诸多风险。
记者在采访中了解到，此次参加上述房地产企业座谈会的有12家，其中包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、绿地、华润等。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
据《经济参考报》报道，会议明确的融资管理规则是业内多次传闻的“三条红线”，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。上述企业需在9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。而相关规则将于2021年1月1日起在全行业全面推行。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三道红线全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条，增速不得超过 10%;一条未中，不得超过 15%。
目前全国房企的负债状况如何?国泰君安固定收益研究团队发现，超六成房企处于绿档及黄档，接近七成房企拿地销售比与现金流量金额均达标。按照三道红线划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档，四分之一的房企三条标准均不达标。房地产行业整体偿债能力较为稳健的同时，内部也呈现严重分化的格局。
从四档房企2019年有息负债同比中位数来看，绿、黄、橙、红档增速分别为16%、14%、4%、10%。绿档和黄档房企内部有息负债增速也有分化，万科、保利等同比增速在5%以下，中海、招商和旭辉等部分规模以上房企增速则超过了20%。国泰君安研究报告指出，受到融资政策收紧限制的房企需要适当放缓融资扩张的速度，红档房企2019年有息负债增速仍超过10%，去杠杆力度尚且无法达到规则中“有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加”的要求，预计后期去杠杆压力仍然较大。
根据同策研究院与多家金融机构沟通，目前，针对房地产融资“三道红线”尽管没有出台正式文件，但房地产融资限制确实已经开始执行。
同策研究院资深分析师王丰认为，对具有快速扩张特征的房企来说，“三道红线”一定是高的，限制此类企业融资一定会造成金融风险;就时间点而言，经历了2020年上半年新冠肺炎疫情影响，全国房地产开发投资增速呈现“深V”，截止到2020年6月数据，累计增速恢复到1.9%，但较2019年9.9%的累计增速仍存在差距，鉴于经济下滑压力较大，房地产开发投资这个稳定器的作用短期内无法被替代。
限制激进扩张
国泰君安研究报告认为，8月20日房企座谈会参会主体是四档内的龙头房企，反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求。尤其疫情下货币环境相对宽松，社融存量快速增长，助长了杠杆交易和投机行为，进一步加大了地产行业金融风险，此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求，从而化解地产行业金融风险。
此外，地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控，在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占，从而推动更多资金流入实体经济。
根据上市房企2019年业绩报告，头部房企中，融创、恒大、富力、绿地和华夏幸福等房企都可能触碰到“三道红线”，划为红色档，融资规模将受限。而且，超过一半的企业都存在踩线，包括绿城、金茂、首创、中骏等全国知名的房地产企业。
绿城中国剔除预收账款资产负债率75%，净负债率63.2%，现金短债比是1.5;中骏集团剔除预收账款资产负债率60.0%，净负债率74%，现金短债比是1.9;中梁控股剔除预收账款资产负债率65.6%，净负债率79%，现金短债比是1.2。
可以预见的是，融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升，开发商启动“加速销售模式”的可能性增加。
中梁控股方面在回复记者采访时表示，公司在售项目销售情况良好，上半年签约回款率90%，首开去化率70%，前7个月合约销售796亿元，已完成年度目标超47%。公司会在前期拿地、施工、交付等各个环节做好前置工作，较好保证资金回笼时间及回款率，同时也将会根据市场情况适时推出一定优惠让利消费者，促进资金回笼。
华创证券研究报告则分析认为，确定房地产企业融资的“三条红线”意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。在三项指标的约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。融资条件收紧，叠加稳定房价的背景之下，房企要保证有足够的流动性应对债务到期压力。记者 刘颂辉
