世茂房地产停牌拟配售股份迈步有些猛 大手笔并购资金吃紧?

1月17日早间，世茂房地产控股有限公司(下称“世茂”)发布公告称，自2020年1月17日上午9时04分起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖，以待刊发有关公司可能根据一般授权发行股份交易的内幕消息的公告。据腾讯证券报道，此次世茂房地产寻求在配售至多1.25亿股股份，融资额至多为4.8亿美元，股票发行价格区间在每股29.38-30.38港元，较前一日收盘价32.1折价8.47%-5.36%。

世茂并购福晟 源于福晟集团步子迈的有点大

一直以来，内房企多以地域来划分派别，包括粤系、闽系、浙系、京津系等等。其中，粤系房企作为集合TOP3“碧恒万”、“华南五虎”、“招保万金”等头部房企而成为行业中不可撼动的主力军，闽系房企多以生猛著称，也走出了诸如世茂房地产、阳光城、旭辉、正荣、融信、泰禾、宝龙等全国性知名房企。

前几年快速崛起的闽系房企在2019年遇到了不少坎坷，泰禾销售不振股权被冻结、正荣高管陆续离职、禹洲地产大规模发高成本美元债，以及此次福晟集团的危机。激进扩张背后所带来的问题也许并不如想象中那么轻松。

2016/2017两年多时间里，福晟共签下107个项目，总建筑面积达5500万㎡，项目货值达8100亿元，福晟掌舵人潘伟明此前在2018年战略会上喊出2019年业绩达到900亿元、2020年突破1300亿元的口号。不过“钱紧”的2019年是残酷的。

克而瑞数据显示，2019年，福晟集团的全口径销售额为630.2亿元，排名55，与2018年几乎持平。并购耗费了大量资金，而销售回款水平却似乎难以支撑公司的“野心”，资金压力倍增。数据显示，截至2019年6月，公司账面资金仅为72.91亿元，而短期债务则高到443.47亿元。

业内人士称，潘伟明曾经常说的一句话是：“什么小而美，小就没了”。因此他一直想做大规模。可步子迈的大了，风险随之而来。

闽系房企依旧生猛 世茂逆势并购动作频频

在过去多轮地产周期中，逆势拿地成为房企崛起的一大经验，但当下，存量市场中粗放的逆势拿地策略或也直接导致一些房企走向破产。

在大家缓过神来后，发现存量市场的玩法似乎变成了拿便宜的地，又在“并购、“旧改”两个领域一哄而上。可值得注意的是在孙宏斌靠收并购超过万科、佳兆业常被冠以“旧改之王”称号等表象背后，仍有不少“心酸”，因佳兆业融资成本过高，郭英成常年被诟病为替人打工。

而在2019年，碧桂园失速、恒大开始造车、万科不紧不慢、新城暴雷，闽系房企世茂学着融创玩起了并购，成为了“最风光”的房企之一。

1月13日下午，世茂集团和福晟集团的战略合作发布会在福州世茂洲际酒店举行，尽管许世坛多次强调，“世茂和福晟的合作，肯定不是说谁吃了谁，是在传统的收并购以外，还有新的建立平台的合作方式。”但新成立的平台“世茂福晟”主要操盘者为世茂集团执行董事吕翼的事实说明，世茂就是实实在在的并购。

截止发稿，双方表示并购具体信息见日后公告，但至少包括福晟集团目前拥有的1000多亿元土地储备，还有100多亿元的持有型物业，以及在大湾区、郑州等地拥有的三四千亿元旧改货值。这起并购起码是千亿级别的，或将超越万达、融创、富力650亿的“世纪并购”，成为中国房地产史上一笔最大的房地产并购交易。

不仅如此，世茂2019年在拿地、销售两端均有发力。

公告显示，2019年世茂房地产全年销售量价齐升，达到2600.7亿元，位列行业第9，同比增长48%，平均销售价格达到17744元/平米。但公司的权益销售金额仅有1825.5亿元，权益比为70%，较2018年86.48%的权益比大幅下降，这也可以在一定程度上反映世茂在合作并购的道路上走得很快。

并购又配股 世茂玩得转吗?

从账面数据来看，世茂房地产的杠杆率一直较低，一直处在60%以内的水平，融资成本也不高，加权平均成本在6%左右。2016-2019H四份财报显示账面资金分别达到222.35亿元、330.06亿元、495.76亿元和522.34亿元，账面资金较为充足，这是世茂得以抄底的资本所在。

2019年，世茂房地产接盘泰禾、明发、万通、粤泰四大地产公司20多个项目，斥资200亿元，录得逾1800亿元货值，占全年新增货值2410.4亿元的75%，正如许世坛年初所说的“2019年将有70%以上的土储来自于并购”。

新年伊始，世茂并购福晟就成为了市场热议事件，2019年半年报显示，世茂账面的资金及受限制现金合计522.34亿元，但短期有息负债也达到320.56亿元，此次至少千亿级别的并购对于要占股权大头的世茂来说，凭当前的账面实力要想“吞下去”并不容易。

而且，世茂房地产前期主要布局在一二线城市，从公司2019年上半年的销售贡献情况看，前四大城市(福州、北京、苏州、南京，均为一二线城市)销售占比达到就达到42.63%，而所有一二线城市销售占比更是达到近70%的占比。

但公司在2017年、2018年的土地布局策略明显向三四线下沉，到2018年新增土储中有一半来自三四线城市。而在2019年上半年并购的项目中，成本占比较大的，如河北香河万通、福州晋安区、漳州红树湾、南昌江南院子、马鞍山江湾新城、温州核心片区项目等多为三四线项目。随着三四线棚改货币化的退潮，为世茂房地产这些项目的销售增添了许多不确定性。

销售回款直接影响口袋里的资金，不确定性增强也给世茂能否“消化”带有超3000亿货值旧改的福晟资产蒙上了一层阴影。

鉴于此，世茂还学习了融创的配股，随着股价的持续上涨，此前融创中国选在高位折价配股募资，这一方面可以将股权卖个好价钱，另一方面还能缓解一定的资金压力，还能增厚资产为后续债务融资提供空间，可谓一举三得。此前世茂的股价一路高涨，趁着高股价和后续即将达成巨额收购的资金需求，世茂停牌发布发行新股公告。

但世茂此次的收购与融创存在很大的区别。孙宏斌曾多次在多个场合强调融创坚持聚焦一二线，如与上海临港自贸区、深圳宝安区等多地政府签约、收购云南城投会展项目等。截止2019年8月融创总货值约2.8万亿元，其中一二线占比约83%，更为关键的是，2019年中期总土储平均成本下降至4300元/平。

并购，目的是为了拿到更便宜的土地，融创的核心竞争力是能在一二线拿到便宜的土地，但是为了拿到较低土地成本转而并购三四线项目，或会“本末倒置”，并购的体量越大，风险也越大。