合生创展步入二代接班时代：停滞十年能否打破“慢周转”模式快起来?
1月13日，合生创展发布公告称，朱孟依从1月10日起辞任董事会主席及其他职务，由其女接任，这意味着合生创展终于步入“二代接班”时代。
合生创展作为一家老牌地产企业，曾被称作“地产航母”，但是其特有的“慢周转”模式也使其销售规模常年处于增长“停滞”状态，2014年甚至下滑到50亿左右，土储规模则从2013年开始不断下滑。
近两年合生创展似乎有“快”起来的迹象，加快了拿地节奏，2019年销售额突破了200亿元。未来，在朱桔榕的带领下，合生创展会改变发展模式吗?
“二代接班” 朱桔榕接任合生创展董事会主席
1月13日，合生创展发布公告称，朱孟依从1月10日起辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕接任董事会主席一职。
辞任原因为“考虑到经过多年发展，公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定，朱先生对本集团未来的健康发展充满信心，并认为现在是其退出董事会的适当时机。”
除了辞去董事会主席及执行董事职务外，朱孟依还一并辞去提名委员会的主席及成员职务，及购股权委员会成员职务。朱孟依离任后，会以战略规划顾问的身份给予支持和意见。
不过从股权结构来看，朱孟依仍为公司实际控制人。截至2019年上半年，朱孟依持有合生创展55.22%股份，儿子朱一航持有17.76%股份，朱桔榕持有0.09%的股份。
根据公开资料，朱孟依生于1959年，80年代中期从家乡的一家建筑队起步，1992年在香港与人合办了合生创展集团，之后进入房地产市场，1998年公司成功在香港上市。
朱桔榕毕业于中国人民大学金融学专业，2006年加入合生创展集团，2009年-2011年任总裁助理，2011年11月担任执行董事，2012年3月担任常务副总裁，并从2013年7月11日起任公司的副主席。公告称“朱桔榕在公司投资及运营管理方面拥有丰富经验”。2012年3月，朱桔榕担任常务副总裁，外界普遍认为是在为接班铺路。
慢周转的合生创展会快起来吗?
合生创展是行业内以“慢周转”出名的一家老牌地产公司。从近两年销售数据来看，沉寂多年的“地产航母”合生创展终于有了复苏迹象。
2019年地产行业增速大幅放缓，根据克而瑞数据，2019年TOP100房企全年累计权益销售金额同比增长6.5%，而2017年与2018年分别为40.5%和35.1%。
而合生创展2019年合约销售额为212.58亿元，创出新高，比2018年的149.75亿元增长42%。此前的2018年公司合约销售额增长率达到62.3%。
从2013年到2017年，合生创展基本处在停滞状态，合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元。2018年才重回百亿规模。
事实上，从2014年起，合生创展在拿地上就开始变得“谨慎”， 每年新增的土储面积从2011年起逐渐下滑，2014年起年报中不再单独披露。而其总土储面积，从2013年起就不断下滑。
根据公开资料，早在2010年前，合生创展就囤积了大量土地，2009年其总土储面积为3020万平方米，位列当年房企土储排行榜TOP10。即使到2018年底，凭借近3000万平方米的土储规模，合生创展依然排到了第27名。
手握大量土储，销售规模常年在100亿左右浮动，足见合生创展周转速度之慢。截至2019年中报，合生创展存货周转率仅为0.047次，而香港内房股存货周转率中位数为0.11次，A股地产企业中位数为0.098，合生创展不到中位数的一半。
而早在2010年前后合生创展就面临销售不佳的问题，2010年定的销售目标为196亿元，由于上半年销售额与目标差距过大，将全年目标下调至150亿元。在销售不佳的同时，公司那几年还在大举拿地，2011年、2012年新增土储均超过100万平方米，直到2014年才开始放缓节奏。
2017年公司销售额大幅增长的同时，拿地节奏也开始加快，当年 9月份重启公开市场拿地。2018年起重新披露新增土储面积，当面新增了62.73万平方米土储。进入2019年，拿地更加频繁，在广州、江门、北京等地获得多宗土地，除了公开市场拿地，还获得三个旧改项目。截至上半年，公司总土储规模相比2018年底，增长了18万平方米，结束了2013年以来的连续下降局面。
销售额的增长，一定程度上改善了公司的现金流状况。截至2019年中报，合生创展现金及现金等价物从2018年底的65.34亿元，增长到170.42亿元，其他财务指标也有所改善，净负债率下降了10个百分点至60%，现金短债比提升至1.4，长短债比也继续提升至3.34。
但是不容忽视的是，公司过去在“慢周转”下，积累了不少超长开发周期与销售周期的项目，根据此前媒体的报道，公司有多个项目建设多年仍未竣工，比如位于花都的合生TIT国际产业园自2013年招商以来仅建设了4栋产业用房，至今仍在建设阶段。甚至有项目开盘10年仍未售完。
合生创展二代接班后，能否在短期内改变发展模式，加快去化速度仍有待观察。
