私有化退市传闻下平均租金实现逆势上涨 SOHO中国13年首次整年不派息

3月25日，SOHO中国披露了一份简单的2019年度年报。

这份仅有24页的年报除去罗列基本的财务状况、市场与项目情况外，没有透露任何与私有化传闻相关的进一步信息，甚至也并未含括去年底已公告的停车位出售利润及SOHO3Q最新的业务情况。

此前的3月10日，路透社爆料，全球最大的房地产私募基金黑石集团，将以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，并接管SOHO中国的相关债务。次日晚间，SOHO中国发布公告确认双方正在商谈私有化可能性，“可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份做出全面要约。”

如果黑石此次要约收购成功，不出意外SOHO中国将很快完成私有化退市，而这份简单的年报或是SOHO中国在资本市场上“最后的年报”。

2019年，SOHO中国全年营业额18.47亿元，同比增长11%，其中99.2%的收入来自于租金收入。毛利率约82%，2018年同期为75%。公司权益股东应占净利润约13.31亿元。如果将2018年已售凌空SOHO租金收入和非经常性利润剔除，2019年SOHO中国净利润同比增长8%;而不剔除这部分收益，反映出来的真实情况是2019年净利润同比下跌三成。

显然，SOHO中国“最后的年报”并不好看。

2019年9月30日，SOHO中国公告将向独立第三方买家出售2583个地下停车位，初始代价为约人民币7.61亿元，预期将录得毛利润约人民币2.53亿元。然而，相关所得并未录入今年的报表之中，年报显示2019年SOHO中国出售物业单位收入仅1433万元。

“未来SOHO中国只专注做一件事情，就是发展共享办公SOHO3Q”,潘石屹曾这样表示。不过，这项寄载着SOHO中国发展之路的重要业务，完全没有出现在此次业绩报告之中。去年10月，市场传出SOHO3Q计划将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，SOHO中国也一字未提。

2012年，SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租。以写字楼为主要投资物业资产的SOHO中国周期性特征愈发明显，当经济景气，写字楼租金上涨、空置率下降;反之，则租金下降、空置率上升。

目前，SOHO中国在北京、上海拥有9个主要投资物业项目，其中北京丽泽SOHO及上海古北SOHO均于2019年刚刚完工，带来营收有限。年报披露，刨去刚刚完工的两个项目，公司在2019年年末整体出租率约为90%，相较去年下滑了6个百分点。

据莱坊研究部统计，2019年北京和上海的甲级写字楼市场空置率分别同比上升4.8和3.5个百分点至12.1%和13.4%;平均租金分别为每月每平方民人民币358.7元和279.7元，同比分别降低5.7%和5.2%。SOHO中国整体出租率随市走低。

但在整体市场不好的情况下，SOHO中国宣称其在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨，涨幅约为5%。

莱坊上海研究咨询部主管杨悦晨认为，SOHO中国90%左右的整体出租率略高于市场平均水平，租金收入也仍然有所增长，稳定的租户组合提升了市场抗压能力。

但投资者们对这样的信号并不关心，真正引起广泛讨论的是年报中短短的14个字--“董事会决议今年不派发末期股息。”

对于一家以投资物业提供稳定租金收入的企业来说十分罕见，13亿元的利润被全部留在了公司，这似乎也传递出SOHO中国私有化进度的信号。

Wind数据显示，SOHO中国上市以来累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率高达46.95%。2017年分红总额达到历史最高，每股分红0.99元，现金分红总额51.6亿元;2018年出现大幅下降，每股分红仅0.03元，现金分红总额1.6亿元。

但即便如此，整个财年完全不分红的情况，在SOHO中国上市13年来实属首次发生。

一时之间，无数投资者猜测突如其来的不派息政策或许与私有化有关，即将完成私有化的SOHO中国，与其花费自身的利润与现金进行分红，不如留下这部分利润优化报表。公司综合财务状况表显示，2019年末SOHO中国持有现金及现金等价物12亿元，银行存款12.2亿元，一年内到期负债16亿元，现金流并未出现出现问题。

时代财经就董事会以何种理由做出不派发股息决议相关问题询问SOHO中国方面，截至发稿前未有得到答复。

身处风暴中心的潘石屹似乎完全不受影响，就在年报披露一个小时以前，老潘仍在微博上用Python解决100个数学问题。