“三道红线”将严控房企债务融资 商办市场复苏缓慢

8月18日，A股窄幅震荡，四大股指最终全部收红。上证指数收报3451.09点，上涨0.36%;深证成指收报13768.17点，上涨0.19%;科创50收涨1.08%;创业板指收涨0.17%;全天成交1.07万亿元。建材指数涨幅为1.23%，在全部行业中排名居中;建筑指数上涨0.1%，，房地产指数下跌-0.56%，排名靠后。

恒生指数震荡收涨0.08%，报25367.38点。香港房地产指数下跌-0.09%。

A股热门房企中，海航基础(600515.SH)因为海南自贸区概念而涨停，合肥城建(002208，SZ)涨幅7.32%，深赛格涨幅6.89%。

H股方面，领涨者为北京城建(0925.HK)上涨12.37%。万亚企业控股(8173.HK)上涨11.43%，彩生活(1778.HK)上涨10.7%。蓝筹地产指数下跌-0.11%，内地房地产指数下跌-0.14%，其中内房龙头股跌多涨少，华润置地(1109.HK)上涨0.72%，而跌幅较大的为旭辉控股集团(0884.HK)下跌-3.26%。

传监管部门将出新规严控债务增长 设“三道红线”

针对近日市场出现关于严控房企负债率的消息，即监管部门或将出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”严控企业债务融资情况。对此，易居研究院今日发文表示，此举将是监管部门首次明确房企举债的标准。预期这一新规将收紧“踩线”企业融资途径，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

据了解，此次政策的特色为根据企业负债情况设置对应管理模式，具体设定3条红线：红线1是剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2是净负债率大于100%;红线3 是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

易居研究院指出，从政策基调看，此次政策主要还是今年“730会议”的延续，即提出“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产”，其中主要方向还是控制银行信贷。

实际上，由于疫情今年整体流动性较为宽松，为房地产企业融资打造了一个较为宽泛的环境。然而今年中期以来，有关部门多次表态要严格控制地产融资和信贷规模，从7月初银保监会表态称部分资金违规流入房市、股市推高资产泡沫，要强化监管;到“730会议”表态要对房地产金融实施审慎管理，再到上周银行间交易商协会表示债券募集资金仅能用于偿还旧债，一系列政策对房企的资金监管越来越严格。

“以往收紧房企融资的相关政策，由于判定标准模糊化，使得监管机构对于企业金融风险的控制存在一定难度;而一旦“三道红线”标准得以落实，对企业违规的判定标准将得以明确，也使得未来相关融资规则模糊的问题能够被彻底解决。”易居研究院表示。

同时，此次政策不仅控制信用债，对信托、资管产品和海外融资等渠道，也进行全方位的监管，预计将有效预防资金违规流入房地产企业。

一旦“三道红线”监管规则得以确立，未来一部分房企将面临融资困难。“尤其那些连续触碰三道融资红线的企业，在新规确立后将难以继续融资。这类房企的现金流，将会非常紧张。”易居研究院指出。

商办市场复苏缓慢 新开工与竣工面积降幅有所扩大

中指研究院最新发布的报告指出，尽管中国经济复苏回暖势头良好，整体经济运行的“V型”反弹迹象明显。但从办公楼市场上半年的数据分析来看，其整体受到疫情影响仍然较大，全国办公楼新开工、竣工、销售面积同比下降，且新开工、竣工面积降幅较1~5月扩大，仅有销售面积降幅收窄。

数据显示，2020年1~6月，全国办公楼新开工面积为2853万㎡，同比下降12.6%，降幅较1~5月扩大1.2个百分点;竣工面积为1029万㎡，同比下降14.2%，降幅较1~5月扩大7.1个百分点;销售面积为1290万㎡，同比下降26.5%，降幅较1~5月收窄0.2个百分点。

此外，办公楼开发投资额同比降幅扩大1.9个百分点，销售额同比降幅收窄7.3个百分点

这意味着，在疫情冲击之下，商业办公市场的需求在房地产所有细分领域内恢复得最慢，而且未来受到部分行业景气度恢复有限以及在线办公模式的挑战，商办领域的复苏仍有待时日。