中国城市更新将撬动巨大内需空间 政策和法律法规亟待完善

刚刚在沪落幕的易居论坛以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题，业内专家、大咖认为“城市更新是盘活存量土地的重要手段，也是房地产行业新的增长点”“城市更新是房地产存量时代新机遇”“城市更新将撬动巨大内需空间”。

城市更新需要构建新模式

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享了《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告，中国早在2007年启动了老旧小区改造，但之前重心聚焦棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒棚改，成为惠民生、扩内需的重要手段。

目前老旧小区改造面临一些挑战：一是巨大的资金缺口，对于完善类和提升类改造，居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大，没有形成有效的商业模式;二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，如协调不周，往往造成工期停滞或重复改造等问题;三是缺乏长效管理机制，改造效果很难保持，导致后续管理难以推进;四是旧改区域大多位于风貌保护区，限高、容积率无法突破，而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题。

她的对策是：一是构建良性的投资循环，形成城市更新商业模式;二是平衡各方利益，在土地、规划等政策支持基础上，叠加限价、适当放开等政策，吸引社会资本参与;三是转变运营思路，以产业升级、创新驱动，实现区域的可持续发展。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，目前以旧城改造为主的城市更新迎来新的发展机遇，房地产增量大开发进入了后开发阶段，竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理。对于房地产行业发生的变化，要秉持创新、适度超前的立场，产学研相结合的价值会更高。

政策和法律法规亟待完善

锦和集团副总裁蒋雷霆介绍了近年来公司参与的城市更新项目并提出两方面建议：政府规划应允许层高较高的工业厂房解决规范化插层，以提升物业价值;针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况，相关部门给予适当续期，以提升市场吸引力及基金或外资收购的活跃度。

华东师范大学房地产系主任胡金星认为，中国房地产业应更注重以房地产资产为核心，房地产业内涵会更加丰富。针对城市不同主体相关利益不对等问题，授予某些群体一定权利让其参与进来，这是解决城市更新体制、机制方面需要改进的。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践提出建议：对重点片区实施一地一策方案，资金来源、开发主体跟国资公司联动方面应有政策和法律法规层面支持。

城市更新撬动巨大内需空间

在上海电气集团企业改革办副主任舒治刚看来，每个行业都会有周期性发展阶段，在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新最大的目标是要保工业用地底线，要在存量中求增量、在传承中求变革、在创新中求效益，其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

华东师范大学副教授崔裴提出，《民法典》设立居住权，对于城市更新扩大养老产业，居住权是很好的法律工具，但需要地方政府具体落实跟进。如一些老旧厂房或商办转养老项目，由于企业出现资金链问题导致老人权益无法保障，从长远看如允许将此类养老地产性质转为住宅，就可设立居住权，能给予老人更多保障。

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员庞元表示，存量开发涉及土地使用年限的问题，探索此类问题，有利于土地二级市场的建立和发展。包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容，正成为各地编制“十四五”规划中的一个重点。旧区改造是城市发展的永恒命题，上海多年来探索形成了系列旧区改造的推进机制，为城市更新走出了新路子。(记者 于俊)