受到疫情影响,今年上半年,房地产行业销售快速下滑,与此同时,因为疫情期间央行采取了一系列降低企业融资成本的举措,宽松的管控背景下,部分资金违规流入楼市。
进入下半年,国内疫情逐渐走向可控,行业开始恢复增长。监管部门开始收紧对房地产融资环节的监管,制定“三条红线”。
具体来看,“三条红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率大于70%,房企净负债率大于100%,房企现金短债比小于1倍。监管部门会根据“踩线”情况分“红橙黄绿”四档进行差异化的债务规模管理。
天风证券近日发布的最新行业研报显示,三条线”难度最大的一条是剔除预收账款的资产负债率,大部分房企均不符合要求。
梳理50家房企最新“踩线”情况发现,绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求,而3个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企。其中,中国恒大剔除预收账款资产负债率最高,达85.3%,华夏幸福净负债率最高,达200.5%,
截至2020年6月30日,天风证券统计的50家样本房企中,踩3条线的房企有8家,踩2条线的房企有9家,踩1条线的房企有27家,没有踩线的房企有6家。 整体来看,相比于2019年的财务数据,略有好转。
另外,研报梳理了50家房企上半年的运营情况后发现,房企上半年施工进度略有滞后,但受益于2017~2018年大中型房企销售仍然在快速增长,上半年房企营收增速仍然为正,但是增速下降明显。
盈利方面,上半年房企营业利润与归母净利润近几年首次出现负增长, 50家样本房企中,毛利率降低的房企数量达到41家。
究其原因,一方面是随着土地市场更加透明,以招拍挂为主的土地出让方式会增加房企间的竞争,从而压降房企利润水平;另外一方面,受疫情影响,房企结转速度变慢,也可能导致利润下滑。