“三道红线”融资要求进一步明确 房地产企业资金监测起步平稳

随着“三道红线”融资要求进一步明确，部分地产股今日大跌。

昨日，央行官员表示，“三条红线”——即重点房地产企业资金监测和融资管理规则“稳步扩大适用范围”。

根据国泰君安数据，截至2020年6月末，三条红线均超标的“红色档”企业有22家，包括中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产等。值得注意的是，上半年房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。

“三条红线”稳步扩大

近年来，房地产金融监管趋紧。监管机构先后采取多项措施限制房地产企业加杠杆。最新的举措是“三条红线”。

昨日，央行官员表示，“三条红线”——即重点房地产企业资金监测和融资管理规则“稳步扩大适用范围”。

10月14日，央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

这是监管机构首次明确表态“三条红线”稳步扩大适用范围，未来或有更多房地产企业纳入。

彭立峰说，重点房地产企业资金监测和融资管理规则，是人民银行和住建部会同相关部门在前期广泛征求房地产业界、金融业界意见的基础上，经过近两年时间的酝酿之后形成的。8月20日，住建部和人民银行联合召开了重点房地产企业座谈会，就融资管理规则的背景、思路等有关情况进行了介绍。

他表示，融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。在规则制定过程中，我们也充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。

两个月前的8月13日，《21世纪经济报道》独家报道，监管对重点房地产企业实施资金监控和融资管理规则，设置“三条红线”，一是剔除预售款后的资产负债率大于70%，二是净负债率大于100%，三是现金短债比小于1。根据房企踩线多少，将房企分为红橙黄绿四档管理，每升一档，企业有息负债规模增速上限减少5%，三条红线全踩的房企，有息负债规模不得增加。参会12家房企作为试点企业，开始按季度进行资金监测和融资管理，政策有望在2021年全面铺开。新政还强化了对拿地销售比高于40%，连续三年经营性现金流为负的房企拿地资金来源监管。

融资限制加速了房地产转型。10月14日，中国人民大学国发院高级研究员秦虹撰文称，房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。今年央行和住建部对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷也有了比例限制，实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。在融资约束下房地产企业传统发展模式难以为继，扩张的速度必将受到抑制，有的企业甚至面临生存危机。

“我们不在12家参会企业中，但近期也放慢了拿地速度，先观望一下。”一位房地产企业地方融资负责人说。

房地产融资或将放缓

根据国泰君安数据，截至2020年6月末，三条红线均超标的“红色档”企业有22家。分别是：中国恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展、铁建房地产、蓝光发展、首开股份、华发股份、泰禾集团、电建地产、金融街、光明地产、协信远创、华远地产、珠江投资、新湖中宝、广宇发展、住总地产、天房发展等。

值得注意的是，房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑。其中，有息负债增速未超过阈值的房企占比由2019年底的66%下降至2020年上半年的48%。其中绿档、黄档及橙档房企达标率分别由89%、68%、70%下降至74%、44%、33%，而红档房企由于提前开始去杠杆进程，有息负债增速逐步回落，达标率由32%小幅上升至36%。

10月15日，港股市场上，中国恒大(3333.HK)昨日大跌16.96%后，午后一度跌4.5%，最终收盘报15.76港元跌幅1.87%;恒大此前折价配股筹资43亿。此外，融创中国(1918.HK)午后一度跌1.85%，最终收盘报29.40港元跌幅1.34%。其余房地产股中，合景泰富集团(1813.HK)午盘后最高跌5.33%，收盘跌4.41%;绿城中国(3900.HK)最高跌约3.80%，收盘跌2.95%;中国海外发展(0688.HK)收盘跌2.41%。

2016年末以来，房地产监管持续加强、融资不断收紧。对于未来，业内预期房地产融资或将放缓。

从各种融资渠道看，房地产贷款增速逐渐回落，与总体贷款增速基本保持一致。据中金统计，2020年1-6月，房地产贷款同比增长13.1%，略低于总体贷款增速13.2%。房地产贷款增速已经较2016年末27%的高点大幅下滑。其中，房地产企业开发贷同比增速从2018年3季度24.5%的高点降至今年上半年8.5%;个人住房贷款同比增速从2016年底38.1%的高点降至今年上半年15.9%。

房企境内发债大幅回落，但境外发债不断增大。2020年前3季度，房地产企业境内债券净融资1462亿元，较2019年全年-69亿元回升;其中3季度净减少134亿元。2017年以来，房地产企业境内债券净融资较2016年8204亿元大幅下滑。今年前3季度，房地产企业境外债券净融资折人民币2055亿元，高于境内债券净融资。近期国内外利差扩大、人民币汇率升值加速，为境外融资创造了有利条件。

房地产信托、房地产类ABS明显回落。此前，房地产贷款和债券融资2017年收紧后，房地产信托资金净增量从2016年1418亿元上升至2017年8533亿元，之后逐年下降，2019年降至165亿元，今年上半年净减少2028亿元。今年前3季度，个人住房抵押贷款CLO发行1630亿元，较2019年5163亿元大幅下滑。此外，今年以来，商业房地产抵押贷款ABS发行301亿元，不动产投资信托REITs发行134亿元，规模相对较小。

过去几年，上市房地产公司负债增速明显放缓，但负债率仍然处于高位。今年上半年，A股上市房企总负债同比增长13.8%，增速较2017年底32.8%明显回落。今年上半年末，A股上市房企总体资产负债率为79.7%，明显高于房地产以外非金融企业总体资产负债率58.2%。2018年以来，上市房企总体资产负债率趋于平稳。

银行体系如何应对

此前，光大证券银行业首席分析师王一峰表示，在房地产融资政策从严的背景下，高负债、高杠杆房企压力相对较大，房地产融资业务合规性风险和信用风险压力有所上升。对此，银行体系做出了响应。包括：

对四档客户有息负债增速给予差异化限额，实施差异化风险管控和新增融资管理。特别是对明股实债等变相融资、增加隐性负债的方式，重视合规性检查。

高度关注高杠杆率头部房企信用风险。在融资受限后，企业现金流高度依赖项目销售回款，需要控制好销售回笼资金，特别是要防范债务集中到期的流动性风险。

从紧的融资环境将倒逼房企加速销售、缩短回款周期，银行需加强项目进度和销售收入封闭监控管理。

对于项目进展缓慢，销售回款乏力的项目，企业资金链会变得更加不稳定，需防范集中退出风险。

他认为，当前阶段，我国房地产融资资产质量总体稳定，银行表内房地产企业贷款不良率在1%以内，按揭贷款不良率0.3%、关注率0.5%。按揭贷款RAROC回报较高，资金供需两旺，中小银行投放热情高涨;表内企业贷款更多表现中小银行关注率有所上行。表内贷款抵质押物充足，风险损失率较低。影子银行体系房地产风险较表内偏高，信用类融资风险缓释能力相对不足。

展望未来，房地产融资出现系统性风险概率极低，但部分运营激进或者低效的房企需要进行并购重组。要关注在房企“去杠杆”形势下，房地产产业链上下游生产经营情况，对于部分重资产行业需关注产能过剩是否有加深的迹象，以及由此产生的衍生影响。