2021房产新规 房地产行业融资监管政策收紧

再过一个多月就2021年了，对于房地产行业来说，2020年的楼市基本上已经定型。回顾2020年的楼市行情，这注定不是一个平凡的一年，房价在2020年迎来了人们期盼已久的转折点。

说起房价，在过去20年里走出了大牛行情，全国平均房价从2000年的两千元一路涨到2020年的一万元，涨了4倍，当然，大部分城市的房价实际涨幅比这高很多。房价不断地上涨，也让买房的人积累了大量财富。

但是从2019开始，由于央行开始严查违规资金流入楼市，房地产行业融资监管政策收紧，导致不少房企都开始出现资金链紧张问题。楼市风向开始转变，房价上涨的势头也慢慢被遏制了下来。时间来到了2020年，正当各地开发商正在准备返乡置业的活动时，突如其来的停工停产直接打乱了房企们2020年的计划。售楼部关门，项目停工，高周转高负债的房地产行业被按下了“暂停键”。对房地产行业影响最大的不是一两个月的售楼部关门，而且人们的思想观念开始转变。经过这次事情之后，很多人发现在经历突发事件时，有积蓄才最让人安心，而背负着房贷和负债，在收入受影响后，压力非常大。所以，不少人不愿意再负债投资房产，很多人也开始不看好房价走势。

根据房企的第三季度销售业绩报表出炉，2020年房企前3季度的业绩也都出来了。而根据调查统计全国TOP30房企前3季度的销售业绩完成率显示，平均完成率69.54%，远低于2019年同期水平。如果不是在9月份房企开启了降价促销潮，销售业绩实现大涨，可能2020年房企在前3季度的销售业绩会不尽如人意。

在今年的“金九银十”，面对销售业绩不佳和紧张的资金链，房企们开启了降价促销模式。事实证明，不是人们不买房子，市场中没有房子、需要买房子的刚需还很多，只是房价太高买不起罢了。在“金九银十”的9月全国TOP100房企实现单月销售额11905.6亿，同比增长29%。在10月全国TOP100房企实现单月销售额11440.7亿，同比上涨25.2%。可以看出，降价促销的作用非常明显，但是有一点也可以看出，同样是降价促销，10月份的销售额相对于9月份还是下跌了，而根据目前11月份的销售情况来看，11月房企的销售额还会进一步下跌。

2020年已接近尾声，如果按照如今的房价走势，2021年的房价真的会下跌吗?在以下2个新规下，2021年房价下跌的概率还是比较高的。

第一个新规是住建部和央行针对房企负债率限制房企融资的“三条红线”：1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2：净负债率大于 100%; 3：现金短债比小于 1 倍。

在过去，为什么房企可以死撑不降价?其实就是因为房企在遇到资金链紧张时也没必要降价卖房，继续融资、拍地、贷款和抵押就可以获得大量的流动资金。但是不断地融资、拍地和贷款不但导致房企的发展规模和扩张越来越快，其负债金额和负债率也一直在上升。就比如根据华泰证券调查统计，在TOP30房企中，负债率完全符合“三条红线”标准的只有5家房企，而且不是国企就是有国企背景。而剩下的25家房企中就有9家房企的负债率完全不符合“三条红线”的标准，这其中不乏恒大、融创等龙头房企。所以大部分房企现在的负债率都太高。

而“三条红线”就是为了限制高负债率房企融资，根据规定，如果一个房企有一项不符合“三条红线”，则这个房企每年的有息负债增速不能超过10%;如果有两项不符合，房企每年的有息负债增速不能超过5%;如果有三项都不符合规定，那么有息负债就不能够增加;最后就算是一个房企三项都符合，房企每年的有息负债增速也不能超过15%。可以看出，“三条红线”新规定未来几乎就是限制了房地产行业的发展和扩张的速度，对于不符合“三条红线”规定的房企限制更严重。

所以，对于目前大部分都不符合“三条红线”规定的房企，他们现在最大的任务就是降低负债率，以防止以后自己融资受到限制。就如万科董事长表示房地产行业的土地红利和金融红利已经远去。对于降低负债率，现如今房企最直接有效的方法就是卖房子，这样不但可以去负债还可以回笼资金。但是由于调控政策的原因，现在炒房客都在慢慢退出楼市，炒房客的二手房流入市场反而会和房企的新房形成竞争关系。所以，为了吸引市场中购买力有限的刚需购房者，降价促销是唯一且有效的手段。

第二是新规是今年银监会下发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，其中规定：加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。可以看出，这是银监会在从居民购房杠杆率上调控房地产行业。如果居民可以利用足够高的杠杆去买房，依然会有大量违规资金流入楼市，还可以继续支撑房价上涨。但是现在银监会严查居民杠杆率，这会导致居民对房子的购买力降低。房企如果不降价，居民也不会像以前那样用高杠杆去买房。所以现在房企面对购买力不强，又不能加大杠杆的刚需，不降价促销难以实现降低负债率的目标。

可以看出，以上两个政策一个是限制房企的融资，一个是限制购房者的融资，其实都是为了降低房地产行业总体的负债率。而这两个新规对房价是有向下作用。但是就房企目前面临的情况、国家调控政策和购房者的态度来看，2021年的房价走势大概率延续目前的房价走势。

如果2021年房价走势延续现在的房价走势，购房者到底该不该买房呢?其实答案已经很清楚了，国家对房地产行业的调控目的就是打击炒房现象，让房价慢慢回归合理水平。所以对于以投资目的买房的人来说，已经不适合买房了，但是对于刚需购房者来说，目前的房价优惠活动非常多，不少城市房价也有所下跌，可以选择购房。毕竟对于刚需来说，缺的是房子和时间，没有时间再值得浪费。