监管高压发酵 房地产信托融资渠道收窄4年来首现负增长

调控高压下，房企融资渠道不断收窄，信托渠道也不例外。

11月26日，中国信托业协会官网公布数据，截至2019年三季度末，信托行业投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较第二季度环比减少5.05%。时代周报记者梳理发现，这是自2015年四季度以来，信托投向房地产的资金余额首次出现环比负增长。

“这一切都源于今年5月发布的‘23号文’。”北京一位信托经理林先生(化名)告诉时代周报记者，“今年5月，银保监会发布《关于开展‘巩固治乱象成果促进合规建设’工作的通知》，整顿信托行业的房地产业务。7月，银保监会约谈部分信托公司，要求控制房地产信托业务规模。此后房地产信托资金规模被压制。”

业务规模控制事实上对信托行业的影响并不大。“量少了，我们可以把价格提上来，所以对信托公司影响不大。”林先生表示。

但对于房企增压明显—信托资金供不应求成为常态，信托机构也开始筛选企业、利率水涨船高。“之前房地产信托的利率在10%左右，现在在12%─13%。”另一位全国信托经理陈先生(化名)向时代周报记者透露，“另外，我们还会筛选项目，优质的房企和优质的项目才会投放信托资金。”

房地产信贷融资利率攀升

“银保监会的规模控制要求，信托公司必须严格控制自己的房地产业务资金规模，比如我只有40亿元资金额度，但是有400亿元的项目，就只能在项目中进行选择。”林先生说道，“现在信托公司掌握了话语权。”

信托公司掌握话语权的直接结果已经显现，房地产企业信托融资利率开始攀升。但利率上升对于房企来说已经算是比较好的结果了，毕竟， “百强外的中小房企根本拿不到信托资金。”北京另一位信托经理蔡先生(化名)向时代周报记者直言。

这一切还要追溯到今年三四月那一轮地市“小阳春”。

今年年初，受政策调整预期，以及房企资金面宽松等因素影响，地市热度攀升。资料显示，仅4月26日一天，浙江和安徽两省的三个城市土地总成交金额就达200多亿元;江苏苏州在前四个月的四次集中推地中，有三次单次成交即达百亿元。

随着地市热涨，监管“大刀”也迅速落下。2019年5月，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(“23号文”)，强调不得向“四证”不全、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。随后7月消息传出，银保监会约谈部分信托公司，要求控制房地产信托业务规模。

“各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求‘自觉控制地产信托业务规模’，有的要求‘三季末地产信托业务规模不得超过二季末’，甚至有个别公司要求‘全面暂停地产信托业务’。”有媒体报道详细指出。

受政策影响，各信贷公司着手控制房地产信托规模，房企融资利率及难度攀升。“额度紧张的情况下，我们就会选企业，优中选优。选择那些资质较好的企业，和资质较好的项目进行资金投放。”陈先生表示。

“我们现在的房地产信托融资的利率大概是14%。”蔡先生直言，“另外我们对企业也有一些要求，比如要求企业运作健康、资产优良、预期较好。一般百强以外的房企都不接了。”

信托缩量或影响房企拿地力度

“23号文”要求：不得向“四证”不全、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。这是新一轮房地产信托业务监管的重点。

“信托资金一般会用来做开发贷款。”一位房企人士告诉时代周报记者。

实际上，以往这种操作较为常见。“监管要求的自有资金额度很难达到。”林先生表示，“以PPP项目为例，PPP项目开发要求20%的自有资金，如果一个项目总投资为20亿元，即要求地方政府有4亿元的自有资金，但其实地方很少有这么多钱，所以就会选择信托融资，信托再以1∶4的比例向其提供资金，这样地方政府就只需要几千万元的项目自有资金。房地产项目也是一样。”

但在降低房地产行业杠杆的背景下，该做法已经受到严格监管。

“目前银保监会处罚的信托公司多为向房地产企业提供前融业务的公司。”林先生指出。资料显示，11月26日，北京银保监局发布行政处罚信息：中诚信托有限责任公司因信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款等原因，被责令改正，并罚款70万元。

“也有一些投机操作。” 深圳另一位基金经理杨先生(化名)告诉时代周报记者，“房企可以在拿地之前成立一家公司，获得基金或者信托投放，然后再通过资金的腾挪将其用于实际拿地。但现在监管从严，操作难度也比较大了。”

“未来房地产信托也不是不可以做，只是规模受到控制。要有额度，比如前期投放资金到期释放额度之后才可以做。但这个额度能释放多少，目前我们还不知道。”林先生表示。

某证券房地产行业分析师贺先生(化名)则认为，房地产信托资金余额规模将继续下降。

“受制于监管从严，以及近期信托资金成本升高、房企拿地趋于谨慎影响，未来房地产信托资金规模向上的可能性基本没有。而根据近两年数据分析来看，预计房地产信托资金规模将降至2.2万亿─2.5万亿元之间。”贺先生表示。

另外的担忧也存在。东方证券今年7月份的一份研报指出，房地产信托融资主要发生在前期融资阶段，其被收紧会直接抑制房企的拿地投资。

“目前房地产信托规模缩量还没有超出我们的预期。我们仍旧保持‘受信托融资收紧影响，明年房地产开发投资增速将被拉低1─3个百分点，降至个位数’的判断。”贺先生认为。