卖楼又买楼，香梨股份(600506，SH)遭问询：亏损且人少为何买大楼? 卖楼为突击增利?

日前，香梨股份(600506，SH)发布一系列公告，在以逾2000万元价格将现有办公楼卖给控股股东的同时，公司计划斥资6700万元收购间接控股股东新疆昌源水务集团有限公司(以下简称昌源水务)的两层办公楼。

12月3日晚，香梨股份收到上交所下发的《关联交易事项的问询函》，就公司近期准备买房与卖房的情况进行了询问。上交所关注公司前三季度亏损且在人员较少情况下花6700万元买办公大楼的合理性，以及公司售卖原办公大楼是否为年末突击增利等问题。

12月4日下午，香梨股份方面对记者表示，公司购买位于乌市的新办公楼是出于对更好经营环境、交通物流等的需求，后续有将部分业务部门迁往该处的计划。该人士同时表示，目前只是预计出售现有办公楼将于今年内产生收益，但还需要与会计师确认。

“为寻求业务拓展”买楼

香梨股份12月2日公告称，为改善与公司投资者的沟通环境和效率，同时提高公司资金使用效率并取得合理投资回报，公司计划以自有资金购买昌源水务持有的位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区翠湖路456号B栋14层、19层商业办公楼，部分楼层面积作为公司业务部门办公地点，剩余面积出租或其他使用。

值得注意的是，由于昌源水务申报的房地产尚未转为固定资产，故此次评估未作账面值申报。经开元资产评估有限公司根据市场法作出的评估，此次交易的两层商业办公楼市场价值评估值及交易价格被定为6741.0万元。

但开元资产评估出具的评估报告显示，标的房产按照收益法进行市场评估价值，其评估值仅为298.86万元，与前述价格差异率高达2155.57%。

此外，今年前三季度，香梨股份归母净利润为-374.55万元，账面货币资金余额为7790.22万元，本次向昌源水务购置办公楼的总价款已经占公司三季度末货币资金余额的86%以上。此外，香梨股份2018年年报显示，公司仅有职工约48名。

上交所在问询函中质疑，在经营业务下滑、职工人数较少的情况下，公司在出售原有办公物业的同时购置金额明显较高商业办公楼的商业合理性。以及本次向控股股东购置房产支付金额较大，会否影响上市公司日常生产经营及资金流动性，是否可能损害公司利益等问题。

对此，记者采访了香梨股份方面，公司工作人员表示，“购买间接控股股东的写字楼资产是看重了其位于乌市的地理位置，将在交通物流、经营环境等各个方面为公司带来改善”。其还透露，目前香梨股份以香梨业务为主，收入来源较为单一，购置该处办公地点有寻求其他领域业务的目的，“我们只是暂时不搬，后续有搬迁人员到新办公地的计划”。

提及高额交易作价时，该人士表示，公司已经确定以分期付款方式受让资产，不会对公司造成过大财务压力。

是否产生收益“不确定”

在高额购买关联方资产的同时，香梨股份同时计划将自有资产卖给控股股东。

香梨股份拟以非公开协议转让的方式，将公司现在所在的、位于新疆库尔勒市圣果路圣果名苑小区内的办公楼房地产转让给控股股东融盛投资，转让价格暂定为2492.26万元。本次交易采用分期付款方式，在合同生效之日起五日内，融盛投资应向香梨股份指定账户支付转让价款中的51%，即1272万元;剩余49%转让价款，即1220.26万元应于本合同生效之日起1年内一并付清。

上交所在问询函中要求香梨股份说明49%的支付款项在合同生效后长达一年期限内才付清的合理性，以及是否存在控股股东长期占用公司资金的情况。

借由该交易，可能让香梨股份今年成功扭亏。据香梨股份预计，该关联交易预计增加公司本年度收益约1400万元左右。2019年前三季度，香梨股份净利润亏损约374.6万元。

香梨股份还称，在本次转让完成后，公司仍以租赁方式继续使用上述拟转让房地产，公司注册地和主营业务不会发生变更。针对这一点，上交所也在问询函中要求香梨股份说明本次房产出售的商业实质，以及是否存在年末突击创利的情形。

对此，香梨股份前述人士对记者表示，目前只是预计将在今年内产生1400万元收益，但还未跟会计师确认，一切都还不确定。

实际上，香梨股份已不是第一次通过卖房调节利润。2017年底和2018年底，香梨股份都通过出售手中的新疆家合房地产部分股权，实现净利润转正。