北京市物业管理条例实施在即 明确禁止事项 业主在小区不可任性而为

近年来，城市化进程加速推进，越来越多的小区拔地而起，物业纠纷随之增多，并引起社会广泛关注。2020年5月1日，《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)将取代2010年10月1日施行的《北京市物业管理办法》。《条例》实施在即，对小区业主来说，会有哪些新变化呢?

“业主”身份的判断

根据《条例》的规定：房屋的所有权人是业主，其次，公房尚未出售的，产权单位是业主，已经出售的，购房人是业主。北京地区有许多的公房，这些公房大多数属于职工的福利分房，这些房屋有的进行了房改，出售给职工，有些虽然未进行房改，但是职工一直居住，对于上述房屋的业主身份的界定，《条例》也进行了明确，以房屋是否出售作为节点来判断业主是产权单位还是购房人。

再次，业主还包括：一是尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;二是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;三是因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;四是因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;五是其他符合法律法规规定的单位或者个人。

维护业主权利 知情权行使有保障

为充分保障业主知情权的行使，《条例》给物业公司或其他物业服务人设定了公示的义务，明确规定了物业服务人应当公示的信息：

一是上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主交纳了物业费，对于交纳的物业费，物业公司是如何使用的，收入多少，支出多少。新的一年，物业公司的收支预算情况如何，这些情况物业公司应当向业主进行公示。

二是上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。小区的公共区域由物业公司进行维护和管理，在公共区域也会产生一些费用，例如水电费等。还有一些小区的公共区域会进行出租或者其他利用，相应会产生收益。另外，小区业主在购买新房时都会交纳一笔专项维修资金，对于专项维修资金，有的小区会支取并使用。按照《条例》规定，上述内容均是物业公司应当公示的内容。

三是物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。《条例》规定，物业公司对于车位、车库的出租和出售的情况也应当公示，便于业主知晓上述信息并据此作出对自己有利的决策。

对于应当公示的内容，物业服务人应当在物业管理区域显著位置设置公示栏，如实公示，并且要及时更新信息，也可以通过互联网方式告知业主。对上述内容的了解和知悉，不仅方便业主知晓物业服务的详细情况，也方便业主对小区物业服务人的行为进行监督。

明确禁止事项 业主在小区不可任性而为

近年来，小区业主破坏建筑承重结构、违法搭建、侵占绿地等现象屡见不鲜。本次《条例》根据实践情况，对业主在物业管理区域内不得实施的行为进行了明确规定：一是破坏或擅自拆改建筑物承重结构、主体结构、私搭乱建、私挖地下空间;二是私拉电线;三是违规占用、堵塞、封闭消防、疏散通道。

利害关系人发现违规行为后，可以向业委会或物业管理委员会、物业公司、行政主管部门进行投诉、举报，业委会或物业管理委员会、物业公司在收到投诉、举报后应及时核实信息，信息属实的要及时进行劝阻，劝阻无效的，要向小区所在地的街道办事处或乡镇政府或行政执法机关报告，行政机关对上述行为可进行行政处罚，包括责令限期改正、拆除、罚款等在内。

参与小区管理 业委会委员、候补委员任职有条件

在了解了业主的权利和义务后，可能有很多业主想参与到小区管理，为小区出份力，参与管理比较直接的方式是在业主大会成立后，参选业主委员会。

《条例》对业主委员会委员的选任条件进行了明确规定，除了要具备业主身份、热爱公益、遵纪守法、本人或近亲属与物业公司无直接利益关系等条件外，还要求按时足额缴纳物业费、不存在欠缴专项维修基金或其他应分摊费用以及未被列为失信被执行人等情况。对于上述条件，想参选的业主尤其需要注意以下几点：一是按时足额缴纳物业费，不存在欠缴专项维修基金或其他应分摊费用的情况。二是未被列为失信被执行人。(朱紫阳谷培培 张晓明)