低效用地"变形记"丨姜山：土地归宗连片唤醒“睡美人”

编者按

随着城镇化的加速推进，土地供需矛盾日益突出，特别是工业用地不足已成为制约宁波制造业高质量发展的瓶颈之一。另一方面，现有工业用地存在布局散乱、利用粗放、效率低下等问题。如何通过低效用地整治，提高土地集约利用水平和综合效益，让“寸土”长出“寸金”？为此，宁波打响低效用地整治攻坚战，涌现了一批典型案例。宁波日报报网端联合推出“低效用地‘变形记’”系列报道，通过聚焦园区、企业“腾笼换鸟”的新实践，探寻宁波解决工业用地瓶颈的“金点子”。

“受到设备限制，我们想要的新厂房长度须超过50米，但整体面积不能过大，且只能设置在一楼。为寻找合适的场地，我们的项目已经‘耽搁’好几个月了，直到来到姜山未来工业社区。”自考察完姜山未来工业社区后，“清科激光”团队创始人杨林一直念念不忘，计划着尽早回姜山敲定落户事宜，以免被人“捷足先登”。

从原先低小散企业散落其间，到如今高科技产业项目争抢落户，姜山未来工业社区究竟发生了什么？

两年前，姜山未来工业社区所在地块还使用着一个名字：星火科技园。科技园内散布着40多家低小散企业，多为小纺织厂、小五金厂、小机械厂等，还间杂着一些仓库，空间比较散乱，产业也相对低端，亩均税收2万余元，不到整个鄞州区平均的五分之一。

“那时该地块上方正在建设轨道交通3号线，地理位置优越，称得上姜山镇的‘黄金地段’，但由于迟迟得不到开发和更新，变成了名副其实的‘睡美人’，非常可惜。”鄞州区委常委、姜山镇党委书记、明州经济开发区党工委书记谢功益感慨地说。

经过前期深思熟虑的谋划，2020年下半年，姜山镇联合宁波市鄞工集团有限责任公司，启动了姜山未来工业社区项目的综合整治攻坚行动，在全市率先尝试以单一主体收购的方式，通过重新整合用地、新建新型厂房、完善基础设施配套等，实现土地归宗连片开发，为引进优质产业腾出空间，打造出宁波首个未来工业社区。

归宗连片开发的第一步是实现归宗，需要把散落在该地块27位企业主手里的工业用地使用权收归单一主体，即鄞工集团所有，并统一对企业主进行货币补偿。但现实却是，多数企业主不认可。

据分管该地块征迁工作的姜山镇政府三级调研员袁文光介绍，主观层面，企业主大多长期在本地进行生产、生活，情感上不愿外迁；客观层面，不同规模工业用地适用的评估系数不同，导致开出的补偿价格不同，不易被部分企业主接受。还有些企业主因看好这一地块的发展，产生了一定的心理预期，这更让协调征迁收购的过程困难重重。

为较好平衡企业主对货币补偿价格的心理落差，姜山镇从一开始就帮企业主算好了“经济账”：企业主如果想通过二级市场转让工业用地使用权，不仅会在转让的范围条件、交易规则等方面受到严格限制，按照现有税收政策，工业用地转让一般需由卖家缴纳土地增值税等，这会让他们在转让过程中多缴纳30%至60%的增值税。

“更何况因为土地增值税的调整，近期二级交易市场持续遇冷。从这个角度看，我们严格按照市场评估价给予企业主的货币补偿价格，其实比他们自己去二级市场交易要划算些。”袁文光说。

姜山镇政府在征迁收购过程中还用诚心换真心，帮助企业解决了不少发展中遇到的实际问题。

以最近签订征收协议的某企业为例，该企业本就受限于狭小的发展空间，早早在其他地方购置了更大面积的厂房，但在厂房审批环节因材料问题卡了一些时间。姜山镇政府相关工作人员了解情况后迅速行动，全力协助该企业整理审批材料、办理审批手续，还帮助企业在近期顺利完成了搬迁工作。

目前，地块内已有10家企业与鄞工集团签订拆迁协议，剩余17家正在积极洽谈，计划在年内实现清零。

归宗连片开发的第二步侧重连片开发。在该地块的轨道以西区块，姜山未来工业社区将发展和引进的重点，放在了以新一代信息技术为产业导向的数字经济创新企业以及智能家电、高端汽配、新材料、时尚纺织服装、生物医药等领域。

随着部分空间被腾出后推倒重建，一幢幢红砖与玻璃材质碰撞的建筑已经拔地而起。

“如今，完成连片开发的‘引爆区’被技术含量较高的成熟项目‘挤得满满当当’，成为真正的产业聚宝盆。汇通达、星控、浙江华聪、航天科工三十五所等9家企业注册落户并逐步投入运营。”姜山镇发展服务办工作人员胡芸芸告诉记者，“引爆区”旁，总投资约5亿元的华瓷移动基站和龙讯民爆电子数码两个项目同样如火如荼地施工中，厂房主体将于年底竣工，年产值预计能达25亿元，贡献税收1.2亿元。

社区的“未来感”远不止此。姜山未来工业社区专门在轨道以东区块，为新引进的项目人才配套了一系列基础设施，未来将有效破解姜山镇因商业楼宇少,很难引进研发型项目的难题，实现生态共享、高效智能及产城融合，让企业和人才留得住、起得来、跑得快。

根据规划，姜山未来工业社区到2025年预计能实现营收上百亿元，税收3亿元，企业亩均税收将攀升至200万元。可以想见，一座集高科技、创新型及服务型产业于一体的绿色生态高效产业创新综合体已经呼之欲出。

记者孙佳丽 实习生肖阳 鄞州区委报道组徐庭娴

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