小区管理“换新”之际，新物业没到，解聘的老物业该撤吗

业主大会解聘了现物业，新物业的选聘工作还没有完成，那么这段时间，小区物业服务和管理到底应由谁负责？最近，海淀区莱圳家园小区多位居民反映，小区正面临这样的情况。业委会认为，可以选择应急服务机制或业委会短期自治管理，直至新选聘物业服务企业入驻；现物业则称，他们依然需要对小区履行物业服务职责，而且，在与新物业办理交接手续前，仍有权收取物业服务费。双方拉锯多日，小区物业“辞旧迎新”工作也变得扑朔迷离。

缘起

居民不满现物业服务

物业服务和管理存在不少问题，是莱圳家园小区居民们决心换掉物业的根本原因。

在莱圳家园小区北区11号楼前，指着坑洼不平的路面，居民李女士满腹怨言：“晚上经过就怕崴了脚。下雨这里还会出现积水，出行非常不便。”李女士反映，小区物业管理不到位，不仅仅有道路问题，对外来车辆管理不严，也屡遭居民诟病。由于小区停车费很便宜，外来车辆只要交钱就能进入，原本就紧缺的停车位，变得更紧张了。

小区地库也是居民投诉的另一大焦点。墙皮大面积脱落、地库地面经常积水、通风不畅、灯光昏暗等问题困扰着居民。多位居民告诉记者，小区物业服务和管理问题实在太多，在道路、消防、监控、地库等多方面的物业服务质量都很难让人满意。

此外，物业在公共收益公示、收支方面也遭到业主质疑。有业主向记者提供了一份2020年度的《物业服务费用收支情况明细表》，上面显示，年度办公费用为126.71万元。另一份《物业共用部分经营收支情况表》显示，小区共用部分车位年度收入为“-9.2万元”，出现了亏空。对这些数据，业主们并不认可。

争议

新物业未选 现物业是否该撤离

基于物业服务和管理的种种问题，在今年召开的业主大会中，是否解聘物业成为议题之一。

业委会工作人员告诉记者，在属地相关部门的指导及监督下，7月18日，莱圳家园小区业主大会投票表决，通过了现物业与小区终止服务合同及事实服务关系等在内的5项决议。经过相关审核，今年8月，东升镇政府对此予以正式备案。

按照业委会的工作计划，9月18日前，现物业应尽快配合完成设备设施、场地器具等交接工作，并最晚于这个日期前，撤出小区所有物业管理区域。为了能确保过渡阶段小区物业管理，业委会还准备了多套应急方案。其中包括，在没有选聘出新物业，且现物业按时撤场的情况下，业委会完全可以选择应急服务机制。此外，也可以实行业委会短期自治管理。

据反映，由于即将对新物业展开招标，业委会多次要求查看小区的相关设备设施，以便更好地评估小区现状，但没有得到现物业公司的积极响应。“如果不能了解设备间的情况，有些准备竞聘的物业公司可能就会有顾虑，进而影响招投标。”有业主说。

业委会的相关公告提到，自9月18日以后，现物业无权向全体业主收取物业服务等各项费用。但多位居民反映，如今期限已到，现物业不仅没有撤出，还在收取物业费、停车费等费用。“供暖费的收费通知已经贴到各家各户的门上了。我们今年冬天供暖怎么办？能放心把钱交给一个已经被解聘的物业吗？如果现在不交，是不是就不给供暖了？”有居民表达了自己的担忧。

9月22日，小区物业发布了一封致全体业主的公开信，其中提到，近期有个别业主以物业服务合同终止为由拒绝缴纳停车位费用，目前已实现和解。而在此之前，针对业委会提出的应急物业服务，现物业曾经回复道，根据莱圳家园管理规约，本项目的物业管理方式为选聘物业服务企业管理，没有业委会自治管理。另外，政府的应急服务机制是基于“物业管理区域突发失管状态”制定和实施的，目前小区物业管理秩序正常，“如果因为业主大会决议的执行，导致小区十几亿资产处于‘突发失管状态’，不符合广大业主的根本利益。”

公开信同时指出，依据法律法规和小区规约的约定，物业公司会持续服务至业主大会依法选聘物业服务企业、与其签署物业服务合同之日。在此期间，物业服务水平不会降低，且会保持稳定，并且将依法收取物业服务费用。物业公司还承诺，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，将向业主或业主大会选聘的物业服务企业退还预收的物业服务费。

解读

交接前现物业应继续服务并接受监督

小区物业的相关负责人坦承，小区在道路、消防、监控、地库等多方面管理上确实存在问题，但是，这些不在收取的物业费日常维修范围内，这些项目需要大修改造，涉及启用公共维修资金，不过，他们尚未与业委会就此达成一致。至于物业收支，按照相关规定，他们每年都会进行公示。针对居民质疑办公费用过高的问题，该负责人解释称，按照相关统计要求，这一项中包含部分工作人员的工资，公示中对此也附有明确的说明。

至于业主反映无法查看小区设施设备的问题，该负责人表示，设施设备的日常维护及保养情况，物业会定期进行公示，如果业主想参观相关的设施设备，他们愿意配合。该负责人还表示，在相关流程没有问题并且合法合规的情况下，他们会尊重业主大会的决议，待业主大会选聘出新物业公司之后，他们愿意配合交接。

社区问题专家陈凤山认为，如果业主大会的所有程序都符合法律法规的规定，同时符合业主大会规则及管理规约的规定，那么，业主大会所做出的解聘物业的决议是有效的。根据《民法典》第950条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

对于应急物业服务机制，《北京市物业管理条例》第77条规定，本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

同时，根据《民法典》第285条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。陈凤山认为，现场探勘设施设备属于业主知情权的一部分。如果物业不配合现场探勘，业委会可以根据购房合同、前期物业服务合同要求物业配合，或者去相关部门查阅资料，汇整出小区设施设备的大概情况，仍然可以组织招投标。

陈凤山表示，在合法合规的前提下，如果业主大会选聘出新物业并签订物业服务合同后，现物业就应该撤场了，如果拒不撤场，行政机关可以对此进行相应处罚。

记者最新了解到，9月底，业委会已经委托第三方公司发布了新物业公司的招标公告，将定于10月20日开标，不久，还将召开业主大会对此进行投票。新物业能否顺利选聘，物业交接能否顺畅进行，本报将对此持续关注。