北京市丰台首个物管会“上岗”一年半 失管小区大变样儿

小区物管会如何“晋级”业委会

丰台区芳群园三区9号院的物管会即将完成过渡，成立业委会的事情已提上日程。自2020年5月1日《北京市物业管理条例》正式实施以来，全市各街道积极引导暂无条件选举产生业委会的小区成立物管会，党建引领下的社区治理体系不断完善。但物管会毕竟是临时组织，其目的是要通过三年的磨合向业委会过渡，该如何完成过渡是目前困扰不少小区的问题。记者以芳群园三区9号院为样本，探寻这个问题的答案。

溯源

小区失管14年 物管会临危受命

2020年，丰台区芳群园三区9号院以《北京市物业管理条例》实施为契机，在方庄街道办事处、社区党委的积极引导下，于当年6月成立物管会，这也是丰台区成立的首个物管会。社区党委书记姜莹任物管会主任，通过党建引领，组织居民展开自治工作。回忆起当时的情况，姜莹坦言除了责任，更多的是压力，“可以说北京市老旧小区存在的普遍问题，这个小区都有。更严重的问题是，小区已经处于物业失管状态长达14年，小区与物业管理能沾点边的只有一名即将退休的保洁员。小区的产权单位还是三家央属产权单位，协调工作流程上比普通小区更复杂。”

“要让居民对物管会有认同感，就得先让大家看到小区的变化。”姜莹介绍，物管会成立的同时引入了临时物业，物业单位以“先尝后买”的方式为居民提供服务。物管会与物业配合，首先完成小区适老化改造。小区共有3栋居民楼，分别为9号楼、甲9号楼和乙9号楼。以9号楼为例，每个楼门前都有3个高台阶，远高于楼内楼梯的台阶，老人进出不便，存在安全隐患。物管会成立后，办的第一件事就是向社区党委提出申请，给9号楼安装了无障碍设施。

“咱们小区的小花园已经荒废多年了，能不能利用起来？”居民有这样的反映，物管会立即行动。小区的3栋楼成“U”形排列，中心的小花园本应是居民的主要休闲区域，但因失管多年，垃圾遍地，荒草丛生，根本进不去人。今年3月，根据居民意愿，由社区党委和物管会牵头，按程序招标，给这个荒废多年的小花园动了一次“大手术”：垃圾清理、荒草拔除后，重新铺设透水砖，为花园长廊加盖顶棚，增设供居民休闲用的桌椅，添加健身设施开辟健身区，同时增加供孩子们玩耍的儿童娱乐区。小花园的面貌焕然一新。

“这是个能办成事儿的组织，还真不是‘假招子’。”居民们发现，物管会正在悄然改变着小区的环境，而且这些改变都是根据大多数人的意愿来的，且工作持之以恒。大家对物管会的信任度越来越高。

晋级

1 条件

居民对物管会和物业“双满意”

按照预期和工作要求，物管会将在三年内向业委会过渡，记者历时一年半跟踪芳群园三区9号院这一样本发现，实际上今年年中，物管会便有了完成过渡的眉目，大大超出了预期。姜莹告诉记者，小区业主大会筹备工作已经提上日程，预计在今年底即将按照工作流程，通过选举产生业委会。如此算来，该小区的物管会仅用一年半便完成了过渡。达到什么样的条件便标志着居民自治工作可以向前迈进了呢？

方庄街道办事处社区建设办公室副主任焦洋告诉记者，通过成立物管会，以党建引领的方式引导居民展开自治工作，不仅小区的环境大有改善，居民也逐渐转变思维方式，更加关注公共利益，更愿意参与到社区治理工作中来。在进一步理顺管理规则、议事规约的前提下，物管会和物业的服务管理工作都能得到居民的高度认可，是完成过渡的先决条件。

物管会和物业的工作是如何得到居民高度认可的？从各方的讲述中记者发现，双方默契配合敢啃“硬骨头”是关键。以小区下水管线问题为例，由于先天设计缺陷加之管线老化等因素，下水道堵塞甚至倒灌的问题时常出现。过去在小区长期失管状态下，只能哪里堵了就协调疏通车来通，受影响的居民一起分摊疏通费用。想要同时协调三家央属产权单位共同解决问题绝非易事，问题还不在于各方能否出资，而是得有人来牵头，同时协调各单位办事流程同步，以达到快速解决问题的效果。

物管会的优势在于，成员既是小区居民，也是各产权单位的老职工，涉及产权单位这事儿，该找谁沟通、怎么沟通，大家心里有底。针对下水管线改造，物管会向三家产权单位申请公共维修资金，三家单位均全力配合，工程已进入相关审批程序。

“咱的楼门都换新的了？”小区物业刚刚进场的时候，就这一个细节便抓住了居民的心。楼门多年没人清理，污损严重，但现在变得锃光瓦亮。居民上前仔细一瞧，还是过去的老门啊。原来是物业工作人员踮着脚弯着腰一点一点擦洗干净的。有居民感动地说：“要不是他们擦干净，我都忘了以前的门是银色的了。”

增加智能门禁装置、增设智能垃圾分类桶站……物业进驻后，小区每月几乎都有新变化。9号楼一层住着一位95岁的老人，他家西侧窗户正对着一处卫生死角，多年不敢开窗。物业来了以后，他发现不仅自家窗外，小区所有的卫生死角都消失了。

物业工作得到居民的认可，从临时物业“转正”后，物业费的缴纳率逐步提高，目前达到了70%。“缴纳率没到100%看似不算完美，但对于一个失管多年、从来没有物业费概念的老旧小区来说，已经是很大突破了。”物业工作人员说。

2 契机

居民自治意识逐步建立

近期，在社区党委引导下，物管会又办成了几件大事，过程中有几个细节让姜莹很欣慰，“这些细节是一个信号，标志着物管会完成过渡任务的契机出现了。”

11月4日记者现场走访时看到，小区的道路刚刚经过重新铺设，路面平整，沥青崭新。今年雨季持续时间长，降雨量大，小区的积水坑洼路亟待治理。重新铺路曾面临一大障碍——地锁不拆，工程难以进行，铺路和小区停车管理问题拴在了一起。根据社区前期统计，小区里的地锁多达75个，没有完善的停车管理办法，要拆地锁难有说服力。

10月18日、19日，通过临时业主大会的投票，小区停车管理方案得到广大居民的认可，其中还涉及后期产生的停车管理费用30%补贴物业，70%作为小区公共收益，同时第一年的公共收益用于铺路的补贴。根据统计，参与投票的居民超过三分之二，其中支持相关方案的超过80%。姜莹说，这组数据意味着，居民的思维方式发生了转变，有更多人开始关注小区的公共事业。

更让姜莹意外的是，拆除地锁的通知刚刚贴出来，便有不少居民自拆了地锁，有些居民表示没有能力自拆，但也支持社区党委及物管会的工作，其中一位居民刚刚装了智能感应地锁，据说价值2000元，但为了配合小区的停车管理方案，表示支持拆除。拆除地锁过程中，12345市民服务热线的投诉量为零。“居民们对于‘家’的概念已经不是过去自己的小家，而是小区这个大家，是时候把居民自治工作向前推一步了。”姜莹说。

3 方式

党建引领解决业委会成立难题

目前，全体业主大会会议的召开正在紧锣密鼓的准备中，业委会成员的选举也已提上日程。

经过长期观察，记者和相关各方都发现，通过物管会向业委会过渡的方式，与直接组建业委会的方式相比，其实质性的差别在于是否通过党建引领。

一些案例表明，部分小区组建业委会的确与居民的不满情绪或利益纠葛有关。这样的业委会组建后，各方利益冲突没有理顺，运行机制还不成熟，居民自治和法治意识更没有培养起来，仅仅为了炒掉物业便组建业委会而没有后续制度安排，将给小区未来的自治之路增加重重风险。诸多案例也一再警示，业委会机制不成熟，将成为矛盾或者少数人利益的集合体。

记者与方庄街道办事处探讨这一问题时，焦洋感触最明显的是，通过党建引领，首先统一了居民思想，明确了什么是公共利益，培养了居民自治的意识和能力，在这样的条件下，产生的业委会运行机制是成熟的，是真正能为居民办实事的，同时居民的思维方式是理智的、法治的，更关注“大家”这个群体的。

在物管会组建初期，芳群园三区9号院从产权单位协调了两个房间，其一是物管会办公室用房，另一间则是党群服务中心。物管会成员超过半数都是社区党员，他们一方面配合社区党委工作，发挥党员先锋作用，带领其他党员共同支持小区的公益事业，社区的大事小情也都冲在最前面；另一方面作为物管会成员和小区居民，他们积极了解了大家的难处，向社区党委、物管会进行反映，然后一起商量解决办法。这股党员力量成为小区居民自治的中流砥柱，为业委会的组建起到了良好的示范作用。