全球观察：为子女入学租房却遭违约，北京三中院判房东支付违约金

(资料图片仅供参考)

为了让子女入读对口小学，北京租客乔女士以8500元的月租金租下一处房屋，岂料签完合同近一年后，房东并不配合办理入学手续。退租时，双方无法达成一致，乔女士遂起诉房东至法院，要求解除合同并要求退还多交纳的租金、押金，并支付2个月租金的违约金。记者从北京三中院获悉，一、二审法院均支持了乔女士的诉讼请求。

2020年5月，为了让孩子上学，乔女士与房东池某签订了租房合同，租期为两年，月租金8500元，押一付三，押金8500元。在双方签订的合同中，中介人员注明：“第二年开始按半年支付房租，甲方配合乙方办理小孩上小学事宜。”此外，双方还约定如果双方违约，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。

租下房子近一年后，2021年4月，乔女士联系房东池某，要求其提供身份证、房产证、租房完税证明等材料，来办理孩子入学事宜。近一周后，房东陆续回复称“办不了”、“情况已经说了，不行你也可以退租，后续办手续就行”“我也客观说了，房东只是可以配合，没有义务给你办，何况我还要卖房，真办不了”，并表示涉案房屋可能等不到两年即出售，如果乔女士用了学位，涉案房屋“就卖不出去了”；如乔女士退租，房东答应退还剩余租金，也可以赔偿违约金。

2021年5月，双方协商解除租赁合同。乔女士希望房东退还其剩余租金8500元、押金8500元并赔偿违约金17 000元。但房东池某认为，涉案合同主要目的为乔女士使用居住涉案房屋，他已按约履行相关义务，不构成违约。此时池某尚且同意退还剩余租金和押金。

之后，乔女士搬离房屋，与房东商量进行交接。乔女士自述其于2021年5月22日向物业、管家交付钥匙，但均被拒收，6月1日，乔女士向房东邮寄钥匙交付。但次日却收到了房东的律师函，要求乔女士支付下一期租金，且需3日内配合办理物业交割，并称乔女士应当承担违约责任。

乔女士气不过，认为正是因为房东池某拒不配合办理她子女的入学手续，导致孩子无法获得该学区学位，将池某诉至法院。池某一审提出反诉，要求乔女士支付租金及提前退租的违约金。

一审法院判决支持了乔女士的诉讼请求，依照判决，池某应退还乔女士多交纳的租金、押金，并支付其相当于两个月租金标准的违约金。房东池某不服，又提出上诉。二审法院审理后认为，鉴于涉案合同对房东应配合乔女士子女办理上学事宜进行了明确约定，而房东在合同履行过程中又明确拒绝履行该义务，造成乔女士合同目的无法实现，显属根本违约，应承担相应的违约责任。最终，法院二审驳回了池某的上诉请求。

关键词：