公募REITs二级市场上周小幅下跌，消费板块跌幅最大，又有2只商业不动产REITs上报

上周公募REITs二级市场出现小幅下跌。根据Wind数据，截至上周五（2月6日），中证REITs（收盘）指数收于802.2点，环比下跌0.91%；中证REITs全收益指数收于1042.8点，也环比下跌0.91%。

根据Wind数据，已上市的79只公募REITs产品中，环比上涨的仅有16只。下跌的增至62只，还有1只表现持平。

行业方面，上周商业不动产REITs继续扩容，又迎来2单产品的上报。其中，拟在上交所上市的是光大保德信光大安石，底层资产为2个购物中心，拟募集49.05亿元。深交所则迎来首单商业不动产REITs，也就是华泰紫金华住安住，拟募集13.2亿元。

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二级市场小幅下跌，消费类REITs跌幅最大

上周，公募REITs二级市场出现小幅下跌。截至上周五，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于802.2点和1042.8点，周内环比都下跌了0.91%。

来自中金公司的数据显示，从底层资产来看，上周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.24%（能源）、-0.64%（高速公路）、-0.88%（市政环保）、-1.14%（仓储物流）、-1.19%（产业园）、-1.31%（保租房）、-1.41%（数据中心）、-1.74%（消费）。该机构认为，市场整体下跌主要源于投资者对商业不动产REITs供给冲击的担忧情绪及春节前市场整体流动性趋紧。

单只产品方面，已上市的79只公募REITs产品中，环比上涨的减少至16只。其中涨幅最大的三只产品分别为平安宁波交投REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和鹏华深圳能源REIT，周内分别上涨1.72%、1.57%和1.48%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则增加至62只，还有1只表现持平。跌幅最大的三只产品为华泰南京建邺REIT、华夏凯德商业REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT，上周分别下跌了4.91%、4.11%和3.70%，此外还有多只产品跌幅超过3%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

从成交规模及换手率来看，光大证券显示，上周公募REITs成交规模为29.2亿元，能源基础设施类REITs区间日均换手率领先品种。截至2月6日，已上市的79只REITs周内总成交额为29.2亿元，周内区间日均换手率均值为0.55%。

从单只REIT层面来看，成交规模和换手率方面表现延续分化。周内成交量排名前三的分别是华夏中核清洁能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和华安百联消费REIT；成交额方面，位列前三的则是华夏中核清洁能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和华夏华润商业REIT。

又有2只新产品上报，商业不动产REITs持续扩容

上周又有2只商业不动产REITs正式上报，分别是拟在上交所上市的光大保德信光大安石和深交所首单商业不动产REITs——华泰紫金华住安住。

其中，光大保德信光大安石底层资产为2个购物中心（上海静安大融城、广东江门大融城），拟募集49.05亿元。

华泰紫金华住安住的原始权益人为华住集团旗下上海安住，本次拟发行的不动产项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目，拟募集13.2亿元。

华西证券指出，市场对商业不动产REITs供给冲击存在担忧，叠加已上市消费设施REITs当前分派率低于审核过程中的商业不动产REITs，可能限制了已上市的消费设施REITs的上涨空间。

该机构分析，目前已上市消费设施REITs平均分派率为3.79%，而首批申报的商业不动产REITs中，相似业态的分派率明显高于已上市的消费设施REITs，例如国泰海通砂之船奥莱商业不动产分派率为5.47%（2026）/5.81%（2027），中金唯品会奥莱商业不动产分派率为4.57%（2026）/4.99%（2027） ，均高于目前已上市的华夏首创奥莱（3.84%）、中金唯品会奥莱（3.66%）。华夏凯德商业不动产的分派率约为4.57%，也高于目前已上市的华夏凯德商业REIT（3.81%）。

除此之外，上周也有产品获得监管反馈。例如博时山东铁投路桥REIT就获上交所反馈， 底层资产为高速公路，反馈围绕车流量增长率、资本性支出预测等，对估值假设的审慎性、参数设定的合理性及风险揭示的充分性开展全面核查，同时强化对资产权属合规、关联交易公允性等的合规性问询。

据太平洋证券，2025年以来有20只公募REITs完成发行，合计规模超过300亿元，此外还有39只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。

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