解构楼宇经济发展公式，天河领跑高质量发展

1月28日，广州召开全市高质量发展大会。作为广州高质量发展的重要窗口，天河区政府提出深入推进天河路全国智慧示范商圈建设、协同推动珠江新城和广州国际金融城商圈高质量发展的规划，并大力支持天河中央商务区以“四个出新出彩”示范区建设为牵引，全力推动扩容提质，不断做大做强楼宇经济和总部经济。

高质量楼宇是打造现代化、国际化、法治化营商环境的关键，既能有效提升城市CBD高质量发展承载力，亦有助企业和城市经济的发展迎来新增量。那么，如何才称得上“高质量”楼宇呢？

“高质量”楼宇既要满足商务功能亦要具备商圈辐射效能

作为城市楼宇经济发展的关键驱动，“高质量”楼宇应该拥有强劲的发展潜力和可观的价值效益。因此，“高质量”楼宇除了在办公维度上提供高质量专业软硬件服务，还应该通过多元业态丰富片区商业活力并完善城市公共功能，从而提升核心地段优势，形成新区域经济增长动力。

随着城市化的进程不断深入，土地资源愈发供不应求，在城市核心区域更是寸金寸土。楼宇建筑亟需提高空间利用效率，以实际产出效能为导向，通过拓宽承载功能进一步拉升项目综合价值，并逐渐形成从大面积扩张转向精细化垂直开发的发展趋势。

与单一的写字楼楼宇相比，“商业+写字楼”模式拥有显著的复合优势。该类城市综合体通过整合全业务资源，能有效盘活资产动能和空间价值，实现“1+1＞2”的效果，呈现较强的市场活力和经济助力。

不仅如此，“商业+写字楼”模式的项目更具有双向赋能的优势，重构工作生活场景，带来更丰富多元的办公生活体验，这恰好是大多数企业和租户所看重的。写字楼的租户和员工可为商场提供大量潜在优质消费力和稳定客流；商场则为写字楼提供完善生活配套，让租户和员工能快速便捷地获得各项商业服务，满足个性化需求。在“商业+写字楼”模式下形成的有机综合办公生态系统，既增强办公场所的吸引力，有助沉淀优秀人才，也带动商业场所的业态多样化，同时不断从中心向外辐射影响力，焕活区域经济。

在过去的2022年，广州甲级写字楼录得全年空置率同比上升6.4个百分点至14%。尽管如此，天河中央商务区的楼宇却凭借核心区位和复合业态优势，仍然企稳市场，其中珠江新城甲级写字楼的租金水平更是全市之最。珠城正是以强韧的商办楼宇经济，不断激发广州CBD的产业动能，以显著优势高质量领跑城市发展。

天河中央商务区夜景

世界级高质量地标式综合体，大多呈现“商业+写字楼”共性

位列“纽约市八大美景”之一的“高线公园（High Line park）”位于曼哈顿岛南部，是通过活化基建铁路、重塑城市社区魅力的一个成功典范。公园沿着哈德逊河绵延22个街区，由写字楼、商场、画廊和酒店等组成。

在规划伊始，项目保留了原有高架货运铁路的纵横形态，以空中走廊串联起城市公共空间景观，各类美术馆沿线遍地开花，打造户外休闲空间之余，更为当地文化艺术升级提供了土壤。除此之外，公园还基于“商业+写字楼”模式，打造出环境优越的办公场所，引入餐饮、科技、文娱等不同业态品牌。不仅以户外开放式形态刷新人们对商业空间的想象，满足不同消费需求，还为当地社区创造大量就业机会和经济利益，带动曼哈顿西区的重振发展，成为纽约市增长最快、最有活力的社区城市更新的优秀样本。

纽约曼哈顿高线公园（图源：纽约公园管理局）

而在广州天河CBD的地标式综合体内，也显现出类似的发展趋势。

走在天河路商圈，广州太古汇商场晶莹通透的“玻璃盒”造型独树一帜，除了配备城央空中花园的大型购物中心，太古汇还提供两座超甲级办公楼、一个文化中心，以及广州首家文华东方酒店。

在此，商务精英可透过通达的交通网络便捷通勤，享受一流的办公环境及服务；工余时间搭乘电梯通往商场，在空中花园小憩，尽兴选购国际品牌精品、享用各式美食佳肴、探索艺术文化展览；从办公楼内部更能直达广州文华东方酒店，轻松应对宴请会客场合。项目整体以“商业+写字楼”的综合模式巧妙融汇办公、购物、餐饮和文旅等多元功能，打造优雅惬意的都市精英生活圈。

而在另一端，兴建于上世纪九十年代初的天河城广场内，来自天河城购物中心、粤海天河城大厦和粤海喜来登酒店的客流仍络绎不绝。粤海集团的这座商业综合体，以三位一体的复合业态相辅相成，与广州新城市中轴线双向赋能相互成就。时至今天，天河城购物中心仍有着“中国第一商城”的美誉，粤海天河城大厦亦成为广州首批超甲级写字楼。

天河城广场

——这些高质量的地标式城市综合体，均以优质写字楼搭配多元商业的发展形态以及核心区位优势，脱颖于市场，促生出可持续发展的产商生态循环，持续向周边片区释放活力。

“开放式商业+写字楼”模式，粤海金融中心打造“高质量”商业社区

去年11月正式高标交付的粤海金融中心，同样以商办互哺的高质量模式，展现出极强的昭示性。

据仲量联行一项全球性调查显示，近50%的受访员工表示最期待的健康福祉办公设施或服务是“放松空间”、“健康餐饮服务”、“户外空间”。作为粤海集团倾力打造的旗舰地标式综合体项目，粤海金融中心亦基于对未来写字楼需求趋势的前瞻洞察，多次优化项目规划方案，减少原规划的塔楼数量、改成以绿色连廊贯穿写字楼及商业裙楼，降低楼宇密度、让出城市公共空间之余，更创新性打造广州天河CBD首个开放式商业，以业态多元和形态创新的购物中心夯实商业支撑。

粤海金融中心示意图

继超甲级写字楼交付启用后，粤海金融中心商业村落也正计划于年内第四季度亮相。项目以开放式户外商场及下沉广场的独特商业形态，打造城市核心CBD的休闲“绿洲”，为城市精英提供从繁忙工作转换到休闲生活的悠然之地。其中意向进驻商户中更不乏米其林级别餐厅、豪车展厅、新轻奢品牌等，为CBD精英人士带来丰富生活品味的高端商务配套。

开放式户外商场示意图

下沉广场示意图

为了营造空间的自然生态感，粤海金融中心外立面特别采用西班牙天然石材，经过打磨后的坚硬石材呈现出温润的质感，有如人与人之间的隔膜被打破，释出彼此暖意。项目更还以绿色连廊贯穿写字楼及商业村落，向外延伸与花城广场相呼应，形成连绵不断的怡人绿化园林景观，减轻地面空间压抑感之余，构建具“呼吸感”的有机低碳社区，让商务人士得以享受全新“绿洲花园式”办公体验。

绿色连廊示意图

粤海金融中心开创的“开放式商业+写字楼”有机赋能模式，不但以业态融合的健康办公生态，满足企业与员工出现的新型办公协作需求，激发办公社区工作活力，而且多元化的场景和完善的配套设施也将进一步释放空间价值，持续为天河中央商务区的深度建设和广州城市高质量发展提供助力。

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