卖房没有通知房客 房客要求买卖无效 公证人员这样说

“如果他起诉，这房屋买卖真的就无效了吗？”近日，余姚市公证处来了一对夫妇，他们担忧刚买的一套二手房被认定为买卖合同无效。原来，房客得知房子易主后，说卖房事先没有通知他们，他们有优先购买权，还声称要起诉新旧两任房东，请求法院认定房屋买卖合同无效。

李先生和妻子前段时间一直在余姚看房，后来看到这套房子，感到各方面都满意。当时，虽然老房东周先生告诉他们房子目前是出租状态，他之前与租客吴某夫妇签了3年租期，还剩大半年到期，但双方都觉得这不是什么大事，便约定好先办理过户手续，过户以后的租金由李先生收取。

随后，李先生与周先生顺利办完了过户手续。可令李先生没想到的是，当他向租客吴某夫妇收取租金时，吴某夫妇表示房子易主没有事先告知他们。吴某夫妇表示，他们也有购房打算，如果知道周先生要卖房，价格合适的话他们也会考虑买下这套房子，毕竟已经住习惯了，而且买这套房子也省去了搬家的周折。他们认为承租户可以优先购买这套房屋，现如今木已成舟，他们要将周先生与李先生告上法庭，通过起诉要求房屋买卖合同无效。李先生因此担心不已。

公证处工作人员告诉李先生，周先生作为出租人在出售租赁房屋前，的确需要通知承租人并征求其意见，因为承租人是有优先购买权的。不过这个优先购买权是指在与其他买受人同等的条件下，承租人享有优先于其他人购买该不动产的权利。如果出租人在履行了通知义务后15日内未收到承租人明确表示的，那么可以视为承租人放弃了优先购买权，出租人就可以放心地将房屋另行出售了。

如今，虽然周先生侵犯了吴某夫妇的优先购买权，但这并不意味着周先生与李先生的买卖合同是无效的。因为，周先生与李先生签订的买卖合同是双方真实意思的表示，房屋也是以合理价格转让的，在没有导致合同无效的其他情形出现时，买卖合同并不会因为周先生侵犯了吴某夫妇的优先购买权而无效，但吴某夫妇可以请求周先生承担赔偿责任。

余姚市公证处提醒，类似情况下，房屋所有权人与买受人在正式签订合同前，最好以书面形式将拟出售的价格、付款方式等告知承租人。在得到承租人不购买的答复或者自发出通知15天后承租人仍未有明确表示的情况下，再与意向买受人签订正式合同，以避免因出售房屋时的疏忽给自己及承租人带来不必要的损失。

宁波晚报记者殷欣欣 通讯员蒋逸

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