不动产"带押过户"全国铺开 先行试点的宁波化解了哪些痛点？

中国宁波网记者 李芮 冯瑄 通讯员 胡佳敏 林丹姝

日前，自然资源部和中国银保监会联合发布不动产“带押过户”便民利企服务新政，要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展。

(资料图片)

所谓带押过户，即不动产“带押过户”，是指已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

事实上，许多宁波百姓已经享受到了“带押过户”带来的房产交易便利。

早在去年9月，宁波就率先在全省推出二手房交易“带押过户”新模式，成功办理了我市首笔“带押过户”登记业务。

在此之后，宁波“带押过户”应用场景不断扩容：从跨银行网点办理，到涉及上亿元过户费的企业间“带押过户”，再到全省首笔公积金组合贷款“带押过户”……

截至目前，我市累计办理不动产“带押过户”登记业务近500笔，涉及贷款金额近30亿元，交易时间从平均60天压缩到15天内。

宁波市第一笔“带押过户”办理现场，王文贤 摄。

化解了哪些痛点？

“在以前，不动产过户如果有贷款、抵押的，要么就是卖家自己筹集资金，去民间借贷筹钱甚至去借高息过桥贷，要么就是买家提前支付首付款或垫付资金替卖家结清贷款，交易成本高、风险大，手续也相当繁杂。”一位不动产中介公司经理向记者介绍。

许先生和陈先生办理过我市首笔跨抵押权人之间的二手房“带押过户”登记业务。

卖方许先生因资金周转困难急售一套江北区的住宅，买方陈先生看中了这套房子，双方以500万元的成交价达成协议。但是，许先生尚有87万按揭贷款未还清，该不动产还处于抵押中，无法正常过户。

如今，有了“带押过户”的新模式，这个长期存在的二手房交易的痛点堵点将得到解决。

在工作人员的帮助下，买卖双方及银行通过签订四方协议，一次性办理了不动产转移、抵押权变更、抵押权转移“三合一”组合登记，成功实现了我市首笔跨抵押权人间的二手房“带押过户”登记。

市不动产登记中心有关负责人表示，把传统的二手房交易“先还贷后过户”转变为“抵押贷款跟随房产同步过户”，大幅压减交易环节和时间，免除卖方筹钱还贷压力和买方垫付资金风险。

宁波因地制宜、创新方法，通过“带押过户”尝试破解二手房交易难题，走在了全省前列。

群众到窗口咨询“带押过户”办理要求，王文贤 摄。

“宁波模式”是什么？

记者发现，全国多地在试水“带押过户”的过程中，主要形成了三种模式。

第一种，是新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；第二种，是新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；第三种，是抵押权变更模式，通过抵押权变更实现“带押过户”。

“我市的‘带押过户’采用第三种模式，主要对原有二手房交易涉及的抵押权注销、二手房转移、抵押权新设三个不同环节的不同登记类型进行整合，推出了两种高效简便的组合登记模式。”市不动产登记中心相关负责人介绍。

针对买卖双方贷款银行为同一银行的，依照“二手房转移+抵押变更”组合登记模式；针对买卖双方贷款银行为不同银行的，依照“二手房转移+抵押变更+抵押转移”组合登记模式。

“去年10月，我市不动产登记中心通过组合登记模式，为买卖双方企业和银行办理了涉及抵押金额较大的‘带押过户’登记，帮助企业节省了近1亿元的过桥资金。”市不动产登记中心相关负责人介绍道，这也标志着我市正式开启了企业间“带押过户”业务的试点。

值得一提的是，市民现可在一个办事窗口完成二手房过户、税费缴纳、抵押变更、抵押转移以及同步申请水电气网视联动过户事项的“同步办”“合并办”“合并审”，购房人和贷款银行能同步领取不动产登记证书和证明，而且全程不额外增加时间。

为办理首笔跨抵押权人“带押过户”的购房人和银行同步核发不动产登记证书和证明。王文贤 摄。

更多“惊喜彩蛋”值得期待

记者通过走访了解到，许多市民在购买第一套商品房时，会选择用公积金贷款的方式。因此，宁波不动产“带押过户”登记的尝试，不仅仅局限于商业贷款，公积金贷款也在积极推进中。

就在去年12月，办理住房公积金贷款的宁波市民徐女士，就以存量房“带押过户”的方式办理了产权过户和抵押登记，这也是全省首例住房公积金贷款“带押过户”案例。

现场，市住房公积金管理中心与市不动产登记中心、商业银行围绕“带押过户”办理流程、申请资料、系统流转等流程，由公积金中心核定贷款额度和利率，商业银行负责资金清分和结转，提供“在一个网点，提交一套资料，完成两笔贷款业务”的便利服务，更好满足个人购房者多渠道贷款需求。

目前我市已办理公积金组合贷款“带押过户”21笔，涉及交易金额4609.05万元。

市公积金管理中心负责人表示，未来，我市将持续优化住房公积金“带押过户”办理流程，进一步完善公积金贷款“带押过户”房产审批、公积金贷款偿还商业贷款等流程，在全市范围内逐步推广并扩大“公积金贷款带押过户”服务类型和受理银行范围，更好满足缴存职工购房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

不仅如此，“推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展”“推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展”……按照国家政策，随着不动产“带押过户”全国范围的铺开，也许还有更多的彩蛋在等着你。

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