海口老旧小区房屋自主改造遇到了两个难题 相关部门争取尽快完善配套政策

老房换新房是百姓的美好愿景。记者从海口市住建局了解到，海口已启动自主拆除新建程序的老旧小区已有12个，相关小区存在问题大多为设施设备老化、漏水、卫生环境差等等。目前这12个小区自主改造进展情况不一，主要卡在不能按要求取得百分百业主同意和增加容积率两个问题，针对上述问题，相关部门正在研究讨论，争取尽快完善配套政策，实现百姓的美好愿景。

龙华区海云鞋厂宿舍：

支持改造的三分之一住户已搬离小区 卡在增容无法动工

近日，记者走访海云鞋厂宿舍看到，相比周边新建小区，海云鞋厂宿舍房屋十分老旧。小区300多户，有59户住的是上世纪80年代建设的楼房，其他大部分住户住的是瓦房或平房，甚至有的是搭建的房子。

业主代表黄忠勤介绍，小区所在位置地面比周边新建小区低两米，一下雨就积水，深的时候积水有一米多深，住在这里非常难受。

2019年下半年，在街道办等部门指导下，小区改造过程进展顺利，计划年底正式启动改造动工。然而，由于与海南省有关政策抵触，去年底动工计划搁浅。

“我们小区占地面积23.8亩，因为有一条市政规划路穿过，小区的可使用面积减少为不到20亩，而要满足343户回迁住户的房子，容积率就必须超过规划的2.0。”黄忠勤说，“从2006年提出扩容，至今经过多次集体诉求，都没有通过审批，无法进行改造。”

“我们小区位置处于繁华城区，但我们小区环境太差，生活不舒适，希望政府尽快出台配套政策，支持我们自主改造，重建美好家园。”一位业主说。

美兰区：恒福居安置小区

100%业主同意 但因土地问题陷入僵局

在海口恒福居安置小区，记者看到这里有大量老旧楼房，设施设备老化，小区内的绿化带被车碾压成泥。“早应该改造了，2017年就开始在讨论这件事，大家都同意改造，谁不想住新的小区和房屋?”小区业主告诉记者，改造的事尽管启动得早，但至今还没有实质进展。

恒福居小区。

记者在该小区看到开发商恒福居房地产开发有限公司早先设置的棚改办公室，办公室周边都张贴了小区改造的总体方案，根据方案，将把生活配套设施齐全、交通便利的两个区块作为棚改居民回迁安置区，棚改项目建设周期三年，期间过渡期中，按照棚改区居民被拆迁的原住宅面积大小来支付每月的过渡费(如48平米的房屋按照1700元/月支付给居民)。

此外，在回迁区建筑设计标准中，每一栋楼都设置3-4部电梯，楼下设置现代商业区方便居民生活。另外，小区还有配套2层地下停车场近900个车位供居民停车。

然而，改造方案张贴已久，小区目前仍然没有比较实质的改造动作。“我们小区一共45栋楼共1532户，4个区，于1996年建成，然而因为历史遗留原因，有些楼房已经被鉴定为危房，2017年12月小区开启自主改造工作，当时我们协助开发商征求小区业主意见，100%的业主都同意改造，但因为和另外一个小区恒福居申海花苑存在土地分割争议，迟迟没能落实下来，项目没能开展。”恒福居安置小区物业经理表示。

恒福居小区改造宣传栏。

“这个是历史遗留问题，因为90年代这里作为回迁房小区，中间因为开发商资金问题中断一段时间，后来新公司接手续建，安置小区落成，但只占原来规划为一个项目地块的一部分，另外一部分则用于开发商品房，也就是现在的申海花苑，但至今，这两个小区虽有物理隔离墙，但仍处于一个地块，没有划分红线。”恒福居房地产开发有限公司有关负责人表示，因为这个问题，安置小区的自改工作难以开展。

记者也从海口美兰区征收局有关人员了解到，恒福居安置小区的自改工作和相关文件报告，区里已经上报市里，但主要还是因为土地问题没有解决，暂时没有进展，近期，美兰区国土部门等也开过会，正在研究如何划分土地红线的问题。

海房新村

已有95%业主签约同意改造 但还未达政策规定要求

海房新村位于美兰区海甸二西路，建于1992年，占地面积17506.03平方米(26.26亩)，住宅面积共计38405平方米，总户数233户。

目前，小区90%以上建筑使用时间超过27年，小区的抗震、消防、建筑质量均达不到现今住宅规范要求。且发电、配电、蓄水、给水等设施设备和基础配套缺失严重，部分地基下沉导致部分建筑分结构变形。

为改善该小区居住条件，2019年4月，该小区业委会向海口市住建局递交自主拆除改造申请，经过一年多发动动员，目前，该小区233户业主中已有211户签约同意改造，同意率达95%。

海房新村小区拆除后，投资企业将按照现代小区建设标准重新建设，不仅小区住宅楼改建为高层建筑，小区内还将增建商业用房。为确保业主利益，拆除新建后业主将按原有住房面积回迁选房。

“目前小区改造距离政策规定的100%业主同意还差5%，希望出台配套政策，尽快实现改造。”海房新村小区改造实施单位相关负责人说。

秀英区：嘉兴园小区

两住户打产权官司，致小区无法达到业主100%同意改造要求

“一下大雨，小区就会积水……”提及嘉兴园小区现状，该小区一业主张女士直摇头，该小区共有两栋楼房，层高8层，共计48户业主，没有安装电梯，尤其是高层住户，老人小孩上下楼十分不便。

由于年代久远，小区设施老旧，很多住户家里的窗户锈迹斑斑，由于墙体潮湿，未做好防水，还时常有外墙角料脱落。

“小区地势明显较低，比临近的海交路和海盛路路面都要低，几乎每次海口下大雨，小区内都会积水。”一些业主反映，此外，小区垃圾场设置不合理，垃圾桶就在小区大门边上，环卫部门每天在小区门口清运垃圾，卫生环境堪忧且有损小区和城市形象。

据了解，秀英区嘉兴园小区现居住的业主绝大多数同意改建，仅有两户因为购房时签订了购房合同，但一直未及时办理房产证，导致这两户业主所居住的房屋的产权证仍在原开发商手上，这两户长期居住在小区的业主也表示同意改造。目前，涉事业主正在打官司维权，待产权争议解决后，项目将正常推进。

海口市秀英区房屋征收局相关负责人姚先生告诉记者，一直以来，秀英区嘉兴园小区属于“三无小区”，属于“三不管地带”，辖区街道办等各级政府部门经常要为这个小区操心，此次嘉兴园小区自主改造，现居住的绝大多数业主都同意改造。

“原则上，自主拆迁改建小区仍需要取得100%业主的同意。”姚先生介绍，此外，该小区业委会自主委托第三方公司组织申报，已经报海口市自规局审批，下一步，将继续推进包括项目规划设计、可研方案的申报审批等程序。由于该老旧小区自主拆迁新建属于纯市场行为，政府部门主要做好监管，对项目引进的开发商的资质、资金、程序合规等方面进行监管。

琼山区：海南国兴中学教职工宿舍

100%住户已签约同意改造，正在完善设计和安置方案

海口市琼山区海南国兴中学教职工宿舍，建于1989年，总户数128户。经历30余年的风雨洗礼，教职工宿舍出现了基础设施老化破损严重、设计规划不合理、功能配套不全等问题。

房屋没有电梯其他配套，外墙用手去掰都能脱落，现在墙体都开裂了，所以借此机会进行改造。

记者来到海南国兴中学教职工宿舍，现场看到，楼体的墙面不少已经脱落，露出里面的楼体。“这些墙面已经有些年头了，每到雨季就会脱落。”一住户说，改善住宿条件以及解决安全问题是大家期待的事。

国兴中学教职工宿舍。

海口市琼山区征收中心工作人员吴先生说，为改善该小区居住条件，2019年，该小区业委会向海口市住建局递交自主拆除改造申请，经过一年多发动动员，目前，该小区全部签约同意改造，同意率达100%，目前正在完善设计和安置方案，希望将教职工宿舍楼每栋加盖至15层，但开工时间还未定。

国兴中学教职工宿舍。

海南国兴中学教职工宿舍项目相关负责人徐先生告诉记者，由于小区老化严重，校方也一直在加紧推进相关工作。“大多数人都是赞同改造的，只是个别教职工担心没有结果。在我们做了大量工作后，大家也都非常配合。”徐先生说，很期待新的住宿楼能赶紧建好。

有关部门：将抓紧完善相关方案，推进老旧小区改造进展

谈及老旧住宅区自主改造工作推进的阻碍，海口市住建局相关负责人介绍，目前难解决的主要是改变容积率的问题，还有业主意见难统一、改造想法不一，难以达到规定的100%。

记者从海口市自然资源和规划局了解到， 2018年2月份，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)文件第二十一条规定，加强容积率变更管理。土地使用权人应当严格按照土地有偿使用合同约定的容积率开发利用土地。禁止商品住宅项目用地提高容积率。

“我们正在和省里、市里有关部门沟通，尽快研究、解决海口老旧小区自主改造土地增容问题，希望尽快出台解决的方案。”市资规局相关负责人说。

此外，为了顺利申请、启动老旧小区改造，海口市住建局已征求社会意见，对原有的政策条款做了修改，老旧小区自主改造不再需要征得100%业主同意，三分之二以上的业主同意即可启动改造。“目前征求意见的程序已经走完，我们正在结合市民反映的意见进行梳理研究，争取尽快修改完善后报市政府通过。”住建局相关负责人说。(记者 党朝峰 王康景 孙春丽 石祖波)