城市户口子女可继承农村老宅使用权 严格落实“一户一宅”规定

对于农村宅基地使用权登记问题，近日，自然资源部官网给出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，此举有利于提高农村宅基地使用效率、促进土地流转，亦可视为农村土地的渐进式改革“又进了一大步”。

农村宅基地使用权登记问题明确

近日，自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部委共同研究，对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复，就不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、监护人代为申请、涉及国家秘密的不动产登记、土地承包经营权流转、农村宅基地使用权登记等9个问题作出了详细论述。

其中，对于第六条“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

该答复进一步指出，根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定，非本农村集体经济组织成员(含城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向《华夏时报》记者指出，这条规定对司法实践有很好的指导意义：“一直以来关于城镇居民继承宅基地的问题，在司法实践中观点不一。很多人认为，从土地管理法的角度来看，宅基地只有村民才能继承，毕竟是村集体的所有权。但是也有很多人认为，从继承法的角度来看，宅基地作为物权的一种，也应当被继承，不应当受限于户籍问题。”

《华夏时报》记者查阅资料发现，根据《中华人民共和国土地管理法》，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

而所谓“宅基地使用权”，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。农村宅基地原则上没有期限限制，但严格限制在农村集体范围之内，且必须遵循“一户一宅”原则。

同策研究院宋红卫告诉《华夏时报》记者，该条政策说明我国土地制度改革已进入深水区，尤其是在农村土地制度改革方面。其认为，随着我国城镇化的发展以及农民进城增加，农村土地制度改革迫在眉睫。

“农民进城主要涉及三个方面的影响：原有的承包土地问题怎么解决、原有农村经营性用地闲置的问题及农民宅基地问题。前2个问题已经得到解决或正在解决中，而农村宅基地问题也是农地改革最重要的一部分，在这方面的改革步伐始终比较慢，此次改革可以视为在这个方向的进一步深入。”

提高宅基地使用效率、促进土地流转

受访的业内人士普遍认为，“城镇户口可继承农村宅基地使用权”的规定，对提高宅基地使用权效率、解决农民进城落户等方面有直接的推进作用。

“关于农村宅基地可继承一直是有相关规定的，但没有明确如何登记。此次如果明确可登记，有利于提高农村宅基地使用效率、促进土地流转。此外，这可以视为农村土地的渐进式改革又进了一大步。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉《华夏时报》记者。

《华夏时报》记者注意到，近年随着城镇化的持续推进，农村人口向城镇大量转移，农村宅基地闲置严重。上海财经大学副教授盖庆恩近期发文表示，据上海财经大学2019年“千村调查”数据，所有农户中已有15.46%的农户拥有商品房，其中有70%为近10年购买。不过，对于宅基地闲置浪费的问题，国家也出台了相关政策予以解决。例如，2020年1月1日开始实施新《土地管理法》，鼓励进城落户的村民可以依法自愿退出宅基地，集体经营性建设用地允许入市，利用此方法可以将闲置宅基地盘活利用，从而获得更高的收益。

更重要的是，农村宅基地可以被城镇户籍子女继承，直接解决了年轻劳动力人口进城落户、推动城镇化发展的问题。“此次继承权和确权的政策在一定程度上解放了农村年轻人口进城需求。”宋红卫表示。

根据继承法，进城子女落户后就放弃了农村户籍。近年来国家支持三农的力度越来越大，各种补贴及政策支持，更为重要的是随着“同地同权”及农村征地拆迁补偿的不断提高，农村户籍的价值急剧提高，因此，很多年轻农村人口因为宅基地不能继承确权的问题而放弃进城落户的机会。2019年中央一号文件明确规定：不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。而此次“农村宅基地可以被城镇户籍子女继承”的规定更是确保想要在城市落户的农村人没了后顾之忧。

今天下午，看到“城镇户口可继承农村宅基地使用权”的消息后，湖北人刘冬十分激动：“终于可以迁户口了。”刘东向《华夏时报》记者解释说，自己3年前即在武汉买了房，但户籍目前在老家随州农村。之所以一直没在武汉落户，就是担心从农村户口变成城镇户口要放弃家乡宅基地的使用权。

不仅如此，“解决小产权房方面迈出了一小步”。宋红卫认为，农村宅基地建房也就是所谓的“小产权房”，城镇子女可以继承可以视为小产权房在直系亲属间流转，为未来小产权房入市问题做了铺垫。

当然，这并不意味着城里人可以下乡买地建房了。早在2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，要求严格落实“一户一宅”规定，且严禁城镇居民购买宅基地。

今年8月11日，北京市政府发布《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这一政策明确了宅基地管理的导向。尤其是在此前自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》后，“宅基地管理会更加趋于严格”。记者 李贝贝