北京立法规范“住房租赁”，这十个方面值得关注

11月24日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议审议《北京市住房租赁条例（草案）》。住房租赁是广受社会关注的话题，北京此次立法规范租房市场和行为，其中不少规定值得关注。

关注1

鼓励“长期合同”，承租人平等享受物业服务

草案提出保护租赁关系。明确租赁当事人合法权益受法律保护；倡导签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系；租赁当事人之间要自觉履行法定和约定义务；建立健全多元纠纷化解机制；规定承租人平等享受物业服务等。

草案规定，承租人申领居住证，办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项需要提交住房租赁合同的，可以提交住房租赁合同登记备案编号，替代纸质合同。

承租人在租赁合同有效期内作为物业使用人，应当安全、合理使用物业，遵守管理规约，按照约定享受物业服务。

关注2

住房租金显著上涨，要有价格干预措施

对于房屋租赁中的社会风险管控，此次立法也有涉及。如规定，遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，政府发布住房租赁特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行。

对于住房租金显著上涨的，草案明确了价格干预措施，对拒不执行价格干预措施的，由市场监管部门依法处理。

市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租金监测。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。市市场监督管理、住房和城乡建设主管部门可以提出采取价格干预措施的建议。市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

关注3

室内空气质量差的“甲醛房”将面临处罚

此次立法明确，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。

其中规定，住房租赁企业对出租住房进行室内装修装饰违反规定，经有资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处十万元以上三十万元以下罚款。

关注4

不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租

对于群租房整治难题，此次立法明确了出租住房条件要求。要求房屋应当符合安全规定，具备基本居住条件。其中规定，以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住。

此外，出租住房还要符合国家和北京市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；具备供水、供电等基本居住条件；人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。

关注5

日租房或小时房要符合规定或取得同栋（院）业主同意

对于城镇地区住房按日或按小时出租的，此次立法也有规范。

草案要求此类房屋的出租应当符合北京市管理规定和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意，并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。

同时，短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对身份信息，并即时通过系统申报登记。

关注6

不得向未出示身份证明的人出租住房

此次立法明确了出租人、承租人行为规范。

其中，出租人负责租赁住房及其附属设施的安全管理，不得向未出示身份证明的人出租住房，发现利用出租住房从事违法犯罪活动的应当及时报告。

承租人对租赁住房及其附属设施的使用安全负责，应当按照规划用途安全、合理使用，并作为物业使用人遵守物业管理相关规定。

关注7

向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金

草案拟规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。押金托管和租金监管具体规定由市住房和城乡建设主管部门制定。

住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

关注8

个人转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业

“二房东”问题也常引发住房租赁纠纷，此次立法规定，承租他人住房从事转租业务的，或者个人转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记；企业名称应当体现行业或者经营特点。具体数量由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定。

同时，草案加强房地产经纪管理。规定房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务。

关注9

街道办、乡镇政府要对辖区内的住房租赁进行日常监管

这次立法明确提出，建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构，规定街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监管，并对打隔断改变房屋内部结构等群租违法行为进行查处；居民委员会、村民委员会协助做好住房租赁管理和服务工作，加强自治管理。

如规定，居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，协助做好住房租赁管理和服务工作，组织制定管理公约，加强自治管理，预防和化解矛盾纠纷。

关注10

“租金贷”贷款额度不得高于住房租赁合同金额

此次立法还对承租人向金融机构贷款用于支付房租的“租金贷”进行了规范，拟规定，金融机构向承租人发放租金贷款的，应当以备案的住房租赁合同为依据，划入承租人账户。

贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与承租人支付租金的频率匹配。