70城最新房价公布：政策“组合拳”效力如何？

9月以来，房地产行业的各项支持政策在全国范围内相继落地，让人们对政策效果的释放情况充满期待。

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10月19日，国家统计局公布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，9月一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄；二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。

北京上海成上涨“领头羊”

国家统计局数据显示，9月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，其中北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。

同时，一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

“从一线城市来看，市场的复苏力度明显偏大，这本身和‘认房不认贷’落地有着直接关系，带动了首套刚需以及改善需求同步提升，同时二手房由于挂牌量明显增多，也导致城市内不同区域价格分化表现更为明显。”58安居客研究院院长张波指出。

他认为，下一步需要跟进限购政策的进一步优化，带动外围区域的新房以及核心区域二手房成交量提升，这将是稳定房价的重要措施。

从单个城市表现看，新房房价环比涨幅最大的三个城市为上海、北京和西安，二手房价涨幅排名靠前的则是北京、上海、天津和石家庄。综合看来，北京和上海扮演了本轮楼市回暖的“领头羊”角色。

相比于京沪楼市的成交量和房价“双涨”，同为一线城市的广州、深圳市场表现则稍微逊色。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，有效的刚需基础更大。加上此前又严格实施“认房又认贷”，“认房不认贷”政策出台以后释放的需求潜力更大。

他同时表示，一线城市房价止跌企稳对于后续稳定房价将产生积极效应，杭州、宁波、成都、西安、长沙等基本面较好的热点二线城市房价也有了企稳迹象。

新房同环比跌幅小于二手房

数据显示，9月全国70城新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，连续4个月下跌，跌幅与上月持平；同比方面，9月新房价格同比下跌0.6%，连续17个月同比下跌，跌幅连续3个月持平。

再看二手房，9月全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%，连续4个月环比下跌，跌幅连续三个月持平；同比方面，9月70城房价下跌3.2%，连续下跌19个月，但跌幅与上月持平。

“对比新房和二手房市场的表现可以看出，二手房同环比跌幅要大于新房。”李宇嘉认为，这主要因为“认房不认贷”政策实施后，二手房挂牌量不断创新高，且月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。

“值得注意的是，二手房价格环比跌幅未再扩大，一线城市从5-7月份的领跌，到9月份逆转为上涨，这是二手房价格跌幅趋稳的核心因素。”李宇嘉指出。

“新房市场的表现说明8月份以来一系列购房政策开始产生了效果，至少跌幅扩大的态势有所遏制。”易居研究院研究总监严跃进认为，而当前二手房市场的调整幅度和力度都明显比新房要大，恰恰也是二手房市场深刻调整的佐证。

“二手房的供应规模相对大，提振二手房非常重要，也有助于进一步促进房地产市场的预期良好发展。目前二手房在限购、银行贷款、换房退个税等方面都有积极政策，后续要继续用足用好政策，促进二手房市场的更好发展。”严跃进说。

据诸葛数据研究中心不完全统计，9月份，房地产相关支持性政策出台144次，创今年以来月度调整频次新高。随着政策效应逐步传导至市场端，市场正在出现积极变化，而且相较于新房，政策对二手房市场提振更为明显。

未来走势如何？

“9月份数据已经说明，当前房价指数呈现了‘跌幅态势已经遏制、一线城市率先复苏、其他城市仍需努力’的特征，四季度要巩固好既有的政策效应，激活需求积极促进房价指数回稳回暖。”严跃进认为。

张波认为，虽然全国层面的市场还未整体复苏，但部分城市和区域的市场已经有触底反弹迹象。预计后续随着各地政策不断深化，尤其是一二线热点城市限购政策进一步放开，市场将有望进入更为扎实的复苏阶段。

10月18日，国新办就2023年前三季度国民经济运行情况举行发布会。国家统计局副局长盛来运提到9月份70个大中城市商品住宅交易量的数据：新房和二手房合计数据在当月转正，环比增长2.8%，从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。“房地产的优化政策作用在持续释放，有积极效应。”

“我们要认识到，房地产的调整是有利于房地产向高质量发展方向转型。我们认为中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。”盛来运表示，政策的发挥还要有个过程，因为房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。

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