市中心的房子永不贬值？现实远比你想象中更残酷

你有没有想过，你花了一辈子积蓄买的房子，未来可能会变成贫民窟？

现在国内很多人正走在一条危险的道路，那就是一窝蜂的去买市中心的老房子。

(资料图片仅供参考)

因为在很多人的认知里，老小区位置好、配套齐全、附近有名校、周边烟火气足，不论是还是孩子上学还是生活养老，都很便利。

更重要的是，现在全国各地新房市场价格被严格管制，而二手房市场则相对自由，所以很多城市都出现了同区域二手房价格远低于新房的情况。

比如说武汉：

新房均价在17000/平附近。

而二手房均价则只有15000/平，同样一套房子总价低了接近10%。

再比如说长沙：新房均价在13000/平附近。

而二手房均价则只有10000/平，同一套房子总价直接少了20%。

很多人贪便宜，想趁着这个二手房市场下行的机遇期去市中心买房子，但他们没有意识到，这可能会让自己走上一条不归路。

为什么这样讲？因为我们必须得考虑市中心老房子的最终结局。

对于新房而言，它的价值=土地+房屋。

可对于老房子来说，它的房屋价值几乎可以忽略不计，大家买的主要是土地位置的价值，在学区、周围有地铁医院、出门有商超，这几乎就是它的全部价值。

所以我们在思考市中心老房子的归宿时，只需要思考一个问题，那就是——这个地方的土地是不是一直会很值钱？

有人肯定会说，你这不废话嘛，市中心的房子肯定值钱啊，毕竟教育医疗设施都在那里。

但事实真的如此吗？

我对全国20多个城市进行了调查研究，最后发现了一个规律：并不是所有城市的市中心一直都是市中心，只有极少数城市的中心位置很稳定。

我举两个案例：

一个是市中心很稳定的案例，我们的首都北京。

大家都知道北京分为一环二环三环……八环，从故宫往外划8个圈，房价依次降低，最里面的房子有的上百万一平，有人为了买几个平的学区房，就花了好几百万。

而8环附近的房子则价格偏低，一般都在1-2万/平之间。

房价的阶梯格局在北京非常清晰，因为全地球人都知道，北京的市中心是二环以内的那片区域，这种状况几十年没有变化了，格局非常稳定。

就算城市要发展外扩，那也是顺着二环线一环一环的往外扩，按照这个基本逻辑去买房，就算是买了老房子，也不会出现很大的问题。

但不是所有城市都像北京这样市中心稳定不变的。

反面案例就是河南省的省会郑州。

在短短30年的时间里，郑州竟然发生了3次市中心迁移。

90年代初的时候，居住在郑州二七区附近的居民认为自己住在市中心，他们非常得意。

可是过了十几年时间，郑州的市中心却迁移到了金水区，很多人看到新的市中心出现，赶紧跑去买房。

结果到了2023年，如今郑州的市中心却又转移到了郑东新区，当年斥巨资买房的人，现在后悔不已！

还有更奇葩的案例，湖北省的省会武汉。

你如果去到武汉问当地人，武汉的市中心在哪里，我估计问五个人估计会有五个不同的答案，有人会告诉你汉口才是武汉的市中心，也有人会告诉你光谷才是现在年轻人的聚集地。

他们说的其实都没有问题，这就是很多城市的现实，并不是所有城市都有能力像北京那样四面出击同时发展，要做到这一点需要有强大的财政能力。

大多数城市只能选一个新区进行重点投资，逐步把教育医疗、产业迁移过去。

随着时间的推移，老城区基础设施损坏，道路狭窄，没有停车位，物业管理差，房屋质量出现问题，更重要的是，由于老城区房价很高，拆迁赔偿也是基本不可能的，所以为了追求更好生活水平的人就会逐渐搬离那里。

这种人口转移会加速老城区的衰败，最后留在那里的人都是没有能力搬走的人，曾经的市中心也会逐渐沦为贫民窟。

这一点在中国的大城市可能还不是特别明显，主要原因有两点：

1. 中国是一个新兴的工业化国家，城区大部分房子还没有到使用年限。

2. 最近二十年是中国城市化进程的黄金时期，有大量的农村人口进入城市，大城市一直有人口流入，即便老城区有人员流出，很快就有新的人补上，所以大家感受不明显。

但未来随着中国城区房子的进一步老化，肯定会出现一批荒废的老小区。

这种现象其实在一些小城市已经出现，因为人口常年净流出，再加上城市规划方向转移，导致20年前的市中心，如今已经十分冷清。

所以我们在准备买房的时候，一定要问自己两个问题：

1. 你确定你买的地方是真正的市中心？

2. 你们城市的规划方向在哪里？

这两个问题的答案，直接决定你买的老房子未来会不会变成贫民窟。

除了购买市中心的老房子要谨慎，我们在买房的时候还要注意不能选择太高楼层的小区房。

因为高层住宅小区，物业费涨价十分困难，随着通货膨胀和物价贬值，同价位的物业费能请到的物业档次会越来越低，随着时间的推移，一旦住的时间超过了10-15年，整体居住环境就会极速恶化，有钱人会直接选择换房子，没钱换房的人就只能被迫捏着鼻子住下来，最终小区也就变成了大家调侃的“贫民窟”。

正是因为种种原因，所以现在很多城市有这样的基本格局：土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤在市中心的老破旧。

大家在买房的时候一定要跟着城市发展的大方向，千万不要逆势而行，否则受损失的肯定只有自己。

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